Tag Archives: Mietpreisbremse

Und wieder einmal: “Ich mach mir die Welt, wie sie mir gefällt!”

Dirk Löhr

Der Bundestagsabgeordnete und ehemalige baden-württembergische Landesfinanzminister Nils Schmid (SPD) hat kurz vor Silvester schon eine Rakete hochgehen lassen. Genauer gesagt, nicht gerade ein intellektuelles Feuerwerk, sondern eher einen Rohrkrepierer. Wie die Stuttgarter Nachrichten berichten, möchte Schmid die Mieter schützen, indem die Umlegung der Grundsteuer auf die Mieter verboten wird. Noch mehr: Die Stuttgarter Nachrichten berichten weiter, dass Schmid überlegt, ob die Mietpreisbremse in Ballungsräumen so erweitert wird, dass sie einen Anstieg der Nebenkosten durch eine steigende Grundsteuer bremst.

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Herr Schmid hat während seiner Zeit als Finanzminister offensichtlich noch nie den Unterschied zwischen Steuerzahl- und Traglast gehört. Papier ist geduldig. Würde die Umlage verboten, so würden sich die Vermieter eben durch eine Erhöhung der Kaltmiete schadlos halten, sofern die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt das hergibt. Und das tut sie, in den Ballungsräumen. Eigentlich hätte Schmid von der gefloppten Mietpreisbremse lernen müssen – und dass blindwütige Administritis nicht wirklich weiterhilft. So musste man musste schon bei Einführung der Mietpreisbremse kein Prophet sein um vorauszusagen, dass ein einfaches Wegbeschließen von Knappheiten auf dem Wohnungsmarkt nicht funktioniertVielmehr gilt es, die bestehenden Knappheiten zu beseitigen. Das größte Problem bei der Beseitigung von Knappheiten auf dem Wohnungsmarkt in den Ballungsräumen ist die mangelnde Verfügbarkeit von Bauland. Im Artikel „Grundsteuerreform: Ende einer Odyssee?“, der im November 2017 im Wirtschaftsdienst erschien, stellte ich die Ergebnisse einer zahllastbezogenen Analyse von Zahllastverschiebungen verschiedener Grundsteuerreformvarianten vor. Dabei wurde gezeigt, dass eine Bodenwertsteuer eine vervielfachte steuerlicher Belastung ungenutzter Grundstücke bringt, die eben derzeit auf dem Markt fehlen. Gleichzeitig würde die Bodenwertsteuer zu einer Entlastung des Geschosswohnungsbaus beitragen, in dem sich der Mietwohnungsmarkt konzentriert. Genau dies sind die Anreize, der derzeit auf den Märkten fehlen. Eine Pipi-Langstrumpf-Ökonomie („ich mach‘ mir die Welt, wie sie mir gefällt“) ist nicht die Lösung für die von Ihnen benannten Probleme, Herr Schmid, sondern vielmehr der intelligente Einsatz geeigneter wirtschaftspolitischer Instrumente!

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Pippi-Langstrumpf-Politik der GroKo: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Dirk Löhr

Der Koalitionsausschuss hat diese Woche getagt. Das Ergebnis ist nach Angaben der Süddeutschen Zeitung  u.a., dass der Gesetzentwurf von Justizminister Heiko Maas (SPD) zur Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip bei Immobilienmaklern durchgewinkt wurde.

Der Entwurf sieht einmal vor, dass bei Neuvermietungen die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll. Ausgenommen von der Regelung sind Neubauten und zunächst auch grundsanierte Wohnungen, damit der Bau neuer Wohnungen nicht abgewürgt wird. Der Wohnraummangel gilt in gefragten Gegenden als Hauptgrund für Preissteigerungen. Die Festlegung der Gegenden mit Mietpreisbremse obliegt dabei den Bundesländern. Das Kabinett hatte den Entwurf zwar schon Anfang Oktober beschlossen. Im Bundestag hatte es dann aber Widerstände bei der Union gegeben.

Es bleibt zudem wie vereinbart bei dem sogenannten Bestellerprinzip bei Maklern. Am Grundsatz, dass künftig derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt – also meist die Vermieter statt bisher die Mieter -, soll nicht gerüttelt werden. Die Maklerbranche fürchtet um Aufträge, weil Vermieter aus Kostengründen die Wohnungsvermittlung selbst übernehmen könnten.

Wir haben zu diesen Regelungen bereits u.a. in unserem Blogbeitrag “MIETPREISBREMSE: ICH MACH MIR DIE WELT, WIE SIE MIR GEFÄLLT … ” Stellung bezogen. Im Kern geht es hierbei um eine Politisierung von Preisen, wie sie auch im Beitrag von Eckhard Behrens “STUTTGART: POLITISIERUNG DER BODENPREISE” gerügt wurde.  Die zweifelhafte Logik: Gefallen uns die ökonomischen Gesetze nicht, setzen wir sie einfach per Dekret außer Kraft. Mag man beispielsweise Mietpreissteigerungen als Resultat der Knappheiten auf dem Wohnungsmarkt nicht, handelt die Politik mit einer Mietpreisbremse. Das Gleiche gilt für das Bestellerprinzip. Dass es hier zu massiven Ausweichhandlungen kommen wird, ist abzusehen. Problem gelöst? Machen wir doch so weiter: Bekämpfen wir die Arbeitslosigkeit, indem wir ein Recht auf Arbeit in das Grundgesetz schreiben.  Bekämpfen wir das Lohndumping durch einen Mindestlohn (wenngleich dies von allen genannten Maßnahmen vielleicht noch am meisten Sinn ergibt).

Warum machen Merkel, Gabriel & Co. nicht gleich auch mit den physikalischen Gesetzen weiter: Steigen sie am frühen Morgen auf die Waage und erleiden ihren täglichen Schock – warum setzen sie nicht einfach per Dekret die Ergebnisse der Gravitationsgesetze außer Kraft? Im Kabinett wird sich schon eine Interessenskoalition an politischen Schwergewichten zu diesem Zwecke finden. Und auch manch ein Bürger wird sich am Selbstbetrug erfreuen.

Pippi

Das ist “Pippi-Langstrumpf-Politik”: Ich mach mir die Welt, wie sie mir gefällt.

Selbstverständlich gilt der Einwand: Märkte sind soziale Konstrukte, auf die man einwirken kann. Ja. Aber die Gestaltung sollte sich bitte auf den Ordnungsrahmen, also die Spielregeln konzentrieren – diese müssen so gesetzt werden, dass die Knappheiten (und nicht das Ergebnis dieser Knappheiten) beeinflusst werden und sich als Folge das erwünschte Ergebnis einstellt. Nicht Ziel führend ist es hingegen, bei unveränderten Spielregeln fallbezogen direkt das Ergebnis der Marktkräfte zu manipulieren, wenn dieses der Politik dann (ob zu Recht oder nicht, sei hier nicht diskutiert) nicht passt. Also: Bitte Ordnungspolitik anstatt Marktinterventionismus!

Über interventionistische Eingriffe, die zudem am Marktergebnis ansetzen, werden nämlich die Preise politisiert. Im Endeffekt erfolgt die Allokation politisch.  Den Vorzug bekommt dann derjenige mit dem richtigen Parteibuch, der richtigen Gesinnung, der Angehörige der richtigen Wählerklientel etc. Oder es kommt zu Umgehungen: Die Maklergebühren werden über eine erhöhte Miete wieder eingefahren, und der Mindestlohn wird für Angestellte eines Sonnenstudios in Vouchers für eben dieses Studio gezahlt.

Mietpreisbremse: Ich mach mir die Welt, wie sie mir gefällt …

Dirk Löhr

Und wenn man nicht mehr weiter weiß, dann macht man … ein Gesetz … in einem entsprechenden Arbeitskreis (der Großkoalitionäre).

Mietpreise

Die Wohnraumsituation v.a. in vielen Großstädten und Universitätsstädten ist zunehmend angespannt. Bei Neuvermietungen lagen die Mieterhöhungen zuletzt in Hamburg und München bei 25 Prozent, in Berlin bei 19 Prozent. Doch auch kleinere Universitätsstädte sind betroffen (Regensburg: plus 33 Prozent; Freiburg: plus 32 Prozent). Hier gab es zwar schon eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen – diese gilt aber nicht beim Abschluss neuer Mietverträge.

Vor diesem Hintergrund wurde nun umgesetzt, was bereits in den Koalitionsvereinbarungen niedergelegt war: Man einigte sich auf neue gesetzliche Regelungen, die einen besseren Schutz vor drastischen Mieterhöhungen bieten sollen. Bei Neuvermietungen in besonders begehrten Gegenden darf die Miete das ortsübliche Niveau künftig nur noch um maximal 10 Prozent übersteigen. Ausgenommen von dieser Regelung sind Neubauten sowie modernisierte Wohnungen. Hierdurch soll die Investitionsbereitschaft der Eigentümer aufrechterhalten bleiben. Die Ausnahme gilt auch für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Die Mietpreisbremse soll jedoch nur in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ gelten und maximal fünf Jahre aufrechterhalten bleiben (Sueddeutsche.de / dpa 2014).

Ob man freilich per Gesetz die ökonomischen Gravitationskräfte aushebeln kann, ist mehr als fraglich. In einem Staat mit einer hohen Abgaben- und damit Kostenbelastung wie Deutschland leidet zuallererst die raumwirtschaftliche Peripherie. Hier können gerade die Kosten des Wirtschaftens gedeckt werden, große Gewinne und Renten (als Differenz zwischen Einkommen und Kosten des Wirtschaftens) sind – im Gegensatz zu den raumwirtschaftlichen Zentren – nicht möglich. Höhere Steuern und Abgaben (sowie andere Kostentreiber, wie z.B. die EEG-Umlage) erhöhen die Kostenbelastung. Können die Kosten des Wirtschaftens nicht mehr gedeckt werden, wird die Peripherie stranguliert. Als Folge bewegen sich v.a. die jungen, arbeitsfähigen Menschen in die raumwirtschaftlichen Zentren hinein. Aufgrund der zunehmenden Dichte kommt es hier zu einem Anstieg der Bodenrenten und damit der Mieten. Und die von der Mietpreisbremse ausgenommenen Modernisierungen werden beispielsweise gerade deswegen durchgeführt, um ein besseres Ausschöpfen der gestiegenen Bodenrenten zu ermöglichen. Gefallen solche Konsequenz nicht, kann man sie nicht einfach per Gesetz „abschaffen“ (genauso wenig wie man Arbeitslosigkeit durch ein Recht auf Vollbeschäftigung abschaffen kann), sondern man muss an den wirtschaftlichen Ursachen etwas ändern (Löhr 2013).

Dies geschieht am besten durch einen „Tax Shift“: Weg von den herkömmlichen Steuern, welche v.a. zu Lasten der raumwirtschaftlichen Peripherie gehen, und hin zu einer Abschöpfung der Bodenrente (will man radikal vorgehen, könnte man Letztere beispielsweise auch als rentenbasiertes Grundeinkommen verteilen, so dass der durchschnittliche Zugang zu lebenswichtigen Gütern und Dienstleistungen wie Wohnen garantiert ist). So wird die Peripherie entlastet und der Strom in die Zentren begrenzt (möglicherweise wird der Strom sogar umgekehrt). Ein solcher „Tax Shift“ wirkt sich auch auf den dem Wohnungsmarkt vorgelagerten Bodenmarkt aus: Er schafft einen Angebotsdruck, durch den allein – bei entsprechender Ausgestaltung der Abgabe – schon ein wesentlich höheres Wohnraumangebot mobilisiert werden könnte.

Die anstehende Grundsteuerreform wäre eine exzellente Möglichkeit, sich in diese Richtung zu bewegen (s. den Blogbeitrag „Grundsteuerreform und Aufruf ´Grundsteuer: Zeitgemäß!“). Doch so, wie es aussieht, wird diese Chance derzeit wieder einmal leichtfertig verspielt (s. hierzu den Blogbeiträge „GCN-Initiative: Wohnraumsituation in den Großstädten“).

Ähnliches wie für die Mietpreisbremse gilt für die neuen Regelungen hinsichtlich der Maklercourtage. Nach dem Willen der großen Koalition soll künftig nicht mehr automatisch der Mieter die Maklercourtage zahlen, sondern der Auftraggeber (Buchsteiner 2014). Es ist aber eine alte ökonomische Weisheit, dass derjenige, der per Gesetz eine Last tragen soll, diese möglicherweise abwälzen kann, wenn die Marktverhältnisse das zulassen. Im Klartext: Ist das Angebot an Wohnungen knapp genug, wird der Vermieter zwar die Maklercourtage zahlen, sich aber durch entsprechend hohe Mieten schadlos halten.

Die zuständigen Minister der Großen Koalition wollen sich offenbar auf dem Papier die Welt so gestalten, wie sie ihnen gefällt. Sie sollten das Gesetz vielleicht mit „Klein Mäxchen“ unterzeichnen.

 

Mehr Informationen:

Buchsteiner, R. (2014):  Mietpreisbremse kommt – nicht für Neubauten, in: NWZonline vom 24.09. Online: http://www.nwzonline.de/politik/mietpreisbremse-kommt-nicht-fuer-neubauten_a_19,0,226418439.html

Löhr, D. (2013): Prinzip Rentenökonomie – wenn Eigentum zu Diebstahl wird, Marburg (Metropolis).

Sueddeutsche.de / dpa (2014): Koalition nimmt Neubauten von der Mietpreisbremse aus, in: Sueddeutsche.de vom 23.09. Online: http://www.sueddeutsche.de/news/leben/wohnen-koalition-nimmt-neubauten-von-mietpreisbremse-aus-dpa.urn-newsml-dpa-com-20090101-140923-99-00921