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Grundsteuerreform auf Eis gelegt?

Dirk Löhr

In einer Pressemitteilung vom 15.2. veröffentlichte die sächsische Bundestagsabgeordnete Susanna Karawanskij (DIE LINKE), Sprecherin der Fraktion für Kommunalfinanzen, den aktuellen Stand der Grundsteuerreform, wie ihn das Bundesministerium der Finanzen im Ausschuss bekannt gab. Hiernach ist offenbar die durch den Bundesrat im September letzten Jahres initiierte Reform der Grundsteuer bis auf Weiteres auf Eis gelegt. Die Bundesregierung möchte anscheinend die Gesetzentwürfe nur bei einvernehmlicher Haltung des Bundesrates unterstützen – hier stimmten aber Bayern und Hamburg dagegen. Weder in der Plenar- noch Ausschussplanung sind daher die beiden vorliegenden Gesetzentwürfe aufgesetzt. Am Ende dieser Wahlperiode verfallen jedoch die nicht behandelten Gesetzentwürfe. Bislang übte das Bundesverfassungsgericht mit Blick auf die gemeinhin als verfassungswidrig angesehenen Einheitswerte (die auf den Jahren 1964 für den Westen bzw. 1935 für den Osten Deutschlands basieren) Zurückhaltung. Es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht der Politik erst einmal die Chance zur Reform einräumen wollte, bevor ein Urteil verkündet wird. Trifft die Information in der Pressemitteilung zu, wird diese Chance offenbar von der Politik wieder einmal vertan; die Wahrscheinlichkeit, dass das Bundesverfassungsgericht nun mit einem Urteil aufwartet, dürfte damit eher größer geworden sein. Karawanskij: “Wenn das Bundesverfassungsgericht mit einem Urteil kommt und das gegenwärtige Gesetz mit den veralteten Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt, droht bis zur Nachbesserung durch den Gesetzgeber eine Aussetzung der Grundsteuer.” In der Regel gibt das Bundesverfassungsgericht bei solchen Nachbesserungen dem Gesetzgeber zwar bis zu drei Jahren Zeit; der im Zuge der Bundesratsinitiative eingebrachte betreffende Gesetzentwurf (Reform des Bewertungsgesetzes) hätte allerdings zehn Jahre für die Implementierung benötigt – was eine unmittelbare Konsequenz der bislang genauso zwanghaft wie unnötiger Weise verfolgten Einbeziehung der Gebäude in die grundsteuerliche Bemessungsgrundlage ist. Mit einer Aussetzung der Grundsteuer würde eine der wichtigsten Einnahmequellen der ohnehin finanziell nicht weich gebetteten Kommunen versiegen. Die von der Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” propagierte bodenbezogene Grundsteuer könnte hingegen auf Grundlage der schon bestehenden Bodenrichtwerte kurzfristig umgesetzt werden.

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der politischen Parteien (Teil 3)

Dirk Löhr

Kürzlich hatte die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ ein Schreiben u.a. an die im Bundestag vertretenen Fraktionen versendet. Diese wurden aufgefordert, ihre bisherige Position zur Grundsteuerreform zu überdenken. Bislang besteht nämlich de facto eine „Mega-Koalition“ der Ignoranten: Denn über die Parteigrenzen hinweg und bis in die Opposition hinein wird die Bedeutung dieses Schlüsselthemas für den Einstieg in eine effizientere, effektivere und gerechtere Finanzverfassung bis jetzt nicht erkannt. Dem Verfasser liegt nun ein Antwortschreiben des Berichterstatters einer auch in der Bundesregierung vertretenen Volkspartei vor, die an die Initiative gerichtet ist. Zumal sich wie gesagt die im Bundestag vertretenen Parteien bei dieser zentralen Frage nicht wirklich unterscheiden, ist der Absender unerheblich. Es geht uns vielmehr um die Diskussion einiger im Antwortschreiben hervorgebrachter Argumente pro verbundene Grundsteuer (nachfolgend kursiv hervorgehoben), die sich immer wiederholen:

Besagter Berichterstatter hält die Sorge vor einer innovationshemmenden Wirkung der Grundsteuer für unbegründet. Steuern auf Immobilien, so die Begründung, gehören laut OECD zu den Steuern, die Wachstum und Investitionen grundsätzlich am wenigsten hemmen (OECD 2010, Tax Policy Reform and Economic Growth). Nach William Vickrey (einem Träger des Wirtschafts-Nobelpreises) stellt die verbundene Bemessungsgrundlage zwei Steuern in einer dar. Sie verbindet eine der besten und eine der schlechtesten Steuern, die wir haben („The property tax combines one of the best and one of the worst taxes we have” – W. Vickrey 2002). Die positiven Effekte, auf welche die OECD sich bezieht, rühren nicht von der Gebäudekomponente (Besteuerung des Faktors Kapital), sondern von der Bodenkomponente (Besteuerung des Faktors Boden) her. Die OECD-Ökonomen differenzieren an dieser Stelle nicht – und folgen damit einer unredlichen Argumentation des derzeitigen Mainstreams der Wirtschaftswissenschaften.

Eng verwandt hiermit ist ein weiteres Argument: Danach finanzieren die Kommunen mit der Grundsteuer jene Leistungen, die sie unentgeltlich erbringen, damit Grundstücke und Gebäude genutzt werden können (bspw. Stromleitungen, Straßen, Abwasser). Verursachergerecht kann die Steuer allerdings nur unter Einbezug der Gebäude erhoben werden, denn nur so wird die Grundsteuer jenen Bürgern und Betrieben angelastet, die die Leistungen der Kommune auch tatsächlich nutzen. Auf diese Weise – so der Vortrag des Berichterstatters – würde die Grundsteuer dem Äquivalenzprinzip gerecht. Gerade bei Stromleitungen, Straßen, Abwässer handelt es sich um Bereitstellungsleistungen, welche den Wert von Grund und Boden erhöhen. Es handelt sich zudem um natürliche Monopole, bei denen wohlfahrtsoptimale Grenzkostenpreise unterhalb der Vollkostenpreise liegen („Grenzkostenparadoxon“). Die optimale und verursachergerechte Bepreisung der Inanspruchnahme solcher Leistungen zu Grenzkosten lässt sich gerade und dann herstellen, wenn ihre Fixkosten über die Bodenrenten gedeckt werden – zumal die Bodeneigentümer von der bloßen Bereitstellung profitieren (Vickrey 2002, s. auch das Henry George-Theorem).  Je konsequenter die – durch die Öffentlichkeit geschaffenen – Bodenrenten auch wieder über eine Bodensteuer der Öffentlichkeit zugeführt werden können, umso besser ist eine verursachergerechte Bepreisung öffentlicher Leistungen via Grenzkosten überhaupt erst möglich. Der Verbrauch von Gas, Wasser etc. wird am besten über grenzkostenorientierte Gebühren bepreist – die Gebäudekosten haben damit herzlich wenig zu tun. Die vorzugswürdige Grenzkostenbepreisung ist aber erst dann möglich, wenn der konkrete Nutzer nicht die Fixkosten der Infrastruktur tragen muss. Wird versucht, einen Teil der Fixkosten über die Gebäudekomponente abzudecken, so ist u.a. zu berücksichtigen, dass gerade über die Gebäudekomponente der Bemessungsgrundlage eine Abwälzung auf die Mieter möglich gemacht wird. Der Mieter finanziert dann letztlich über die Grundsteuer – zusätzlich zu seiner eigentlichen Miete – auch und gerade diejenigen Leistungen, welche den Boden des Grundeigentümers / Vermieters noch wertvoller machen. Letztlich kommt er so für die vollen Kosten der öffentlichen Leistungen auf. Der Unterschied zwischen Grenz- und Vollkosten, der so den Grundstückseigentümern unentgeltlich zufällt, liegt bei vielen infrastrukturgebundenen Leistungen bei 60 bis 90 Prozent der Gesamtkosten. Genauso treibt man die Menschen den Rechtspopulisten in die Arme.

Was im Übrigen das vom Berichterstatter bemühte Äquivalenzprinzip betrifft, so betritt er das Feld der „Steuergerechtigkeit“ – mit sehr wackligen Schritten: Eine reine Bodensteuer wäre danach ungerecht, denn sie würde dafür sorgen, dass ein Villenbesitzer genauso viel (oder wenig) Grundsteuer zahlen muss wie der Eigentümer eines kleinen Häuschens. Allerdings profitiert der Besitzer des kleinen Häuschens genauso von der Infrastruktur und den Vorteilen der Agglomeration wie derjenigen der Villa – aus dieser ziehen beide in derselben Weise einen Vorteil bezüglich ihres Bodenwertes. Weder der Eigentümer des kleinen Häuschens noch derjenigen der Villa geben aber der Gesellschaft eine adäquate Kompensation für ihre Vorteile zurück. Die Bodenwertsteuer hingegen trägt dazu bei, solche externen Effekte (die Bodenwerte werden durch externe Effekte „gemacht“!) zu internalisieren. Grundsätzlich ist es unmoralisch, ungerecht und im Übrigen auch ineffizient, wenn die Aneignung von Werten legalisiert wird, die von anderen Menschen geschaffen wurden. Genauso wenig wie das Strafrecht Kleindiebstahl als strafbewehrten Tatbestand ausnimmt, darf die Aneignung von öffentlichen Werten durch Private ausgeklammert werden – auch dann, wenn sie sich nur im Kleinen ereignet. Unrecht wird nicht dadurch zu Recht, dass es „demokratisiert“ wird. Hierdurch schafft man lediglich moralische Korruption (George 1885). Genau dies geschieht, wenn bei der Aneignung von Werten, die durch andere Leute (Private bzw. die Gemeinschaft) geschaffen wurden zweierlei Maßstäbe angelegt werden. Das Gerechtigkeitsverständnis, das vom Berichterstatter der betreffenden Fraktion bemüht wird, beinhaltet die Legitimität der privaten Aneignung öffentlich geschaffener Werte, und im Gegenzug die Legitimität der Sozialisierung privat geschaffener Werte. Zumindest meinem Gerechtigkeitsverständnis entspricht dies nicht. Allenfalls kann man über Übergangsregelungen diskutieren, nachdem falsche Leitbilder (etwa über “Eigentum” an sich oder das allein stehende Einfamilienhaus im Grünen) jahrzehntelang kolportiert wurden. Korrumpiert und in seiner Bedeutung verzerrt wird durch die betreffende Argumentation im Übrigen auch der Rechtfertigungsgrund „Äquivalenz“. Diese wird gerade durch die Besteuerung derjenigen Werte hergestellt, welche die Gemeinschaft – und nicht der Bodeneigentümer – geschaffen hat. Und dies kann nur die Bodenwertsteuer, nicht aber die verbundene Grundsteuer (diese belastet v.a. die Werte, die der Hauseigentümer erstellt hat). Der Berichterstatter ist offensichtlich so in der (Fehl-) Interpretation der Grundsteuer als Sondervermögensteuer gefangen, dass er die besagte Perspektive nicht einnehmen kann.

Damit befinden wir uns schon mitten in der Gerechtigkeitsdiskussion. Der betreffende Berichterstatter hebt hervor, dass bei der Grundsteuerreform nicht nur auf wirtschaftliche Effizienz geschaut werden dürfe, sondern auch auf Gerechtigkeit. Der „Trade-off“ zwischen diesen beiden Werten stellt jedoch ein scheinbarer Gegensatz dar. Wenn jemand ein „kleines Haus“ auf einem Filetgrundstück errichtet hat, mag er „income poor“ sein, aber er ist „asset rich“. Zudem verhindert er eine volkswirtschaftlich effiziente Nutzung, was am Ende zu Lasten der Gesellschaft geht. Es müssen (zu Lasten der Natur) neue Baugebiete ausgewiesen werden, die Ausstattung mit Infrastruktur geht zu Lasten des Steuerzahlers, die Folgeprobleme (Versorgung alter Menschen oder von Alleinerziehenden mit Kindern) in Streusiedlungen sind dann ebenfalls ein Problem der Gesellschaft. Wenn die Bodenwertsteuer also einen Druck ausübt, dass der betreffende Hauseigentümer sein Grundstück zu Geld macht und einen „besseren Wirt“ in effizienter Weise über das Grundstück verfügen lässt, ist dies sowohl effizient wie „gerecht“.

In diesem Kontext wurde noch hervorgebracht, dass auch brachliegende Grundstücke in teuren Innenstadtlagen aufgrund der seit 1964 bzw. 1935 massiv gestiegenen Preise höher besteuert würden, so dass niemand vom Bauen abgehalten wird. Dem Berichterstatter entgeht, dass in der modernen Immobilienökonomie Grund und Boden mittlerweile als eine sog. „Realoption“ angesehen wird (z.B. Geltner et al., 2007). Der Wert dieser Option geht allerdings verloren, wenn das Grundstück bebaut wird. Damit eine Bebauung stattfindet, muss ihr Wert den Verlust des Optionswertes durch die Bebauung mindestens ausgleichen. Eine Grundsteuer, die schwerpunktmäßig auf dem Gebäude lastet, belastet jedoch die Gebäuderendite und macht so die Bebauung relativ unattraktiver. Die Folge ist eine Verknappung von Wohnraum (welche auch die Überwälzung der Grundsteuer auf den Mieter erleichtert). Auch dies ist weder effizient noch effektiv und erst recht nicht sozial.

Damit aber noch nicht genug mit der „Voodoo-Ökonomie“. Der Berichterstatter behauptet weiter, dass durch die Reform Eigentümer in solchen Lagen, die sich unterdurchschnittlich entwickelt haben, entlastet würden – mit ebenfalls entsprechend positiven Effekten auf die Mieten. Eine strukturelle Belastungsverschiebung zu Lasten insbesondere des Mietwohnungsbaus sei im Reformmodell der Länder jedenfalls nicht angelegt. Offenbar ignoriert der Berichterstatter Untersuchungsergebnisse, wie sie u.a. vom Verfasser im Betriebsberater 35/2016 dargelegt wurden. Gerade Lagen, die sich weniger gut entwickelt haben, werden aufgrund der Gebäudekomponente relativ stärker belastet. Und weil die Überwälzung der Miete über die (angebotselastische) Gebäudekomponente, und eben nicht über die (angebotsunelastische) Bodenkomponente geschieht, kommt es auch und gerade hier zu einer Überwälzung auf die Mieter. Doch auch der Unterschied zwischen Steuertraglast und Steuerzahllast scheint dem Berichterstatter fremd zu sein.

Schließlich sei noch auf die Zeitkomponente verwiesen, welche der Berichterstatter aufführt. Es gelte zu handeln, damit nicht einer der wichtigsten Einnahmequellen für die Kommunen wegfällt. Aber: Die neuen „Kostenwerte“ sollen erst in rd. 10 Jahren zur Verfügung stehen. Wenn – wie erwartet – das Bundesverfassungsgericht die derzeitigen Einheitswerte als nicht verfassungsgemäß beurteilt, wird es wohl kaum einen Übergangszeitraum von 10 Jahren zur Nach“besserung“ (auf ein wahrscheinlich abermals verfassungswidriges Bewertungssystem!) einräumen. Zu diesem Problem s. den Beitrag im INSM Ökonomenblog “Bundesratsinitiative zur Grundsteuerreform: Ein Weg aus der Sackgasse”.

Es bleibt zu hoffen, dass die im Bundestag vertretenen Parteien ihre Auffassung zum aktuellen Gesetzentwurf noch einmal überdenken.

 

Literatur:

D.M.  Geltner, N. G. Miller, J. Clayton und P.Eichholtz, P. (2007): Commercial Real Estate. Cengage Learning: Mason OH, USA.

H. George (1885): Fortschritt und Armuth, ca. 1885.

D. Löhr (2016): Zum neuen Grundsteuer-Reformmodell der Länderfinanzminister – gerecht und verlässlich? Betriebsberater 35. Online: https://de-livepages.strato.com/mediapool/120/1201139/data/L_hr-Titel-BB.pdf

D. Löhr (2016): Bundesratsinitiative zur Grundsteuerreform: Ein Weg aus der Sackgasse (in: INSM Ökonomenblog).

OECD (2010): Tax Policy Reform and Economic Growth. Online: http://www.oecd.org/ctp/tax-policy/tax-policy-reform-and-economic-growth-9789264091085-en.htm

W. Vickrey (2002): Site Value Taxes and the Optimal Pricing of Public Services, in: American Journal of Economics and Sociology, S. 85-96.

 

 

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der Länderfinanzminister (Teil 2)

Dirk Löhr

Im Blogbeitrag vom 24.11. haben wir von der Antwort eines Ministerpräsidenten auf einen Brief aus dem Initiatorenkreis von “Grundsteuer: Zeitgemäß!” berichtet, der dem Verfasser vorliegt. Der betreffende Ministerpräsident (sein Name soll auch hier unerwähnt bleiben, da es nicht um Personen, sondern um die Argumente geht) möchte Argumentationshilfe für die Verteidiger einer verbundenen Grundsteuer leisten, die also den Boden und das aufstehende Gebäude zugleich belastet. Die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” setzt sich hingegen für eine reine Bodensteuer ein. Der Ministerpräsident beruft sich in seinem Brief u.a. auf Prof. Wolfram Richter, der wiederum die Position innerhalb des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium der Finanzen zum Thema Grundsteuer prägte und ebenfalls ein vehementer Befürworter einer verbundenen Grundsteuer ist.

Im ifo-Schnelldienst 22/2016 kritisierte Richter den Verfasser dieses Beitrags u.a. mit einer Argumentation, die auf die Grenzballungskosten abstellte. Unter den Grenzballungskosten versteht man die zusätzlichen Kosten, die eine wachsende Bevölkerung in einer Kommune  hervorruft. Formal lassen sie sich als die partielle Ableitung der Kosten der öffentlichen Vorleistungen nach der Anzahl der Einwohner ausdrücken. Eine unverbundene, nur auf den Bodenwert abstellende Grundsteuer wäre nach Richter nicht in der Lage, die Grenzballungskosten zu internalisieren, was aber allokativ wünschenswert wäre (Richter 2002).

Richter meint dies damit begründen zu können, dass sich Bevölkerungsveränderungen eben nicht zwangsläufig in Bodenwertänderungen niederschlagen. Richter (2016) erläutert seine Position anhand der Differentialwirkungen, die sich seiner Meinung nach ergeben, wenn sich

a) die Bevölkerungszahl verdoppelt;

b) die Bevölkerungszahl konstant bleibt, jeder Haushalt aber die doppelte Wohnfläche in Anspruch nimmt.

Nach Richter sind die Auswirkungen auf die Nachfrage
nach Wohnraum und die resultierenden Aufkommenswirkungen
bei der Bodensteuer in beiden Fällen die gleichen.
Allerdings bleiben die Ballungskosten der Kommune im Fall
b) nach Annahme konstant, während sie im Fall a) steigen
und sich tendenziell sogar verdoppeln. Somit wäre es nach Richter falsch anzunehmen, dass die Bodenwertsteuer Grenzballungskosten zu internalisieren erlaubt.

Den Aussagen von Richter sei nachfolgend die gängige Sicht der Dinge (u.a. vertreten von Geltner et al. 2007, S. 65 ff.) gegenübergestellt. Die Bodenrente ergibt sich dann aus dem Produkt von Transportkosten, Bevölkerungsdichte (beide ergeben zusammen den Bodenrentengradienten) sowie dem Radius der Agglomeration.

  • Fall a) bei Richter bedeutet, dass die Dichte (Bevölkerung pro Fläche) einer Siedlung sich bei konstanten Transportkosten und konstantem Radius verdoppelt (die letztgenannten Variablen werden konstant gehalten, da es sich bei den Grenzballungskosten um eine Marginalbetrachtung ausschließlich hinsichtlich der Bevölkerungsbewegung handelt). Damit steigen sowohl die Bodenrenten als auch der Bodenrentengradient an. Die steigenden Grenzballungskosten werden hier in den steigenden Bodenrenten abgebildet. Es bedarf hierfür keiner Gebäudekomponente.
  • Fall b) bei Richter ist eigentlich nur vorstellbar, wenn bei gleicher Bevölkerung die Siedlungsfläche der Kommune ausgedehnt wird. In diesem Fall würde in der Tendenz einerseits die Dichte halbiert und der Radius verdoppelt. Die Bodenrenten blieben dann aber unverändert (der Bodenrentengradient würde absinken). Auch hier würde der gleichbleibende Bodenwert die unveränderten Grenzballungskosten (keine Zuzüge) abbilden – entgegen der Behauptung von Richter und ganz ohne Gebäudebesteuerung. Im Gegenteil würde eine gebäudeorientierte Besteuerung im Fall b) sogar Grenzballungskosten abbilden, die gar nicht entstanden sind!

Die Schlussfolgerungen von Prof. Richter sind also schlichtweg falsch: Bodenwerte stellen sehr wohl ein geeignetes Mittel dar, um durch einen Bevölkerungszuzug gestiegene Grenzballungskosten zu internalisieren – im Gegensatz zu der Gebäudekomponente in der grundsteuerlichen Bemessungsgrundlage.

Immerhin hat mit den Argumenten von Prof. Richter die Diskussion um die Grundsteuerreform deutlich an Qualität gewonnen. Dennoch: Die Argumente sind unrichtig. Sie befeuern die Voodoo-Ökonomie der Befürworter einer verbundenen Grundsteuer, die sich v.a. in den Länderfinanzministerien befinden.

 

Literatur

D. Geltner et al. (2007): Commercial Real Estate, Mason OH, USA.

W. Richter (2002): Kommunaler Standortwettbewerb und effizienzorientierte Besteuerung, in: E. Theurl et al. (Hrsg.): Kompendium der österreichischen Finanzpolitik, Wien, 704 – 733.

W. Richter (2016): Reform der Grundsteuer: Ein Plädoyer für eine wertorientierte und gleichmäßige Besteuerung von Boden und Gebäuden, in: ifo Schnelldienst 22/2016 – 69. Jahrgang – 24. November.

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der Länderfinanzminister (Teil 1)

Dirk Löhr

Die Länder Hessen und Niedersachsen haben stellvertretend für 12 weitere Bundesländer einen Gesetzentwurf im September in den Bundesrat eingebracht, der auf eine „verbundene“ Steuerbemessungsgrundlage hinausläuft, die sowohl Grund und Boden wie auch die Gebäude belastet. Die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ kämpft derzeit tapfer gegen solchen und anderen ökonomischen Unsinn an, der derzeit aus den deutschen Länderfinanzministerien quillt.

In einem Antwortschreiben auf einen Brief von Vertretern der Initiative, dessen Inhalt dem Verfasser dieses Beitrages zur Kenntnis gegeben wurde, versucht ein Ministerpräsident (sein Name soll hier nicht genannt werden, da es um das Argument geht, nicht um Person) die Länderfinanzminister argumentativ zu unterstützen. Er will das Argument der Initiative widerlegen, dass eine verbundene  Grundsteuer die Bautätigkeit beschränkt. Die Argumentation des Ministerpräsidenten ist folgende:

  • Die Grundsteuer wird als Teil der Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt;
  • Der Vermieter, der eine Brachfläche mit Mietwohnungen bebaut, wird dadurch letztlich von der Grundsteuer entlastet;
  • Er steht somit hinsichtlich der Grundsteuerbelastung nach der Bebauung besser da als vor der Bebauung;
  • Somit ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf Bautätigkeit.

Dies ist, mein verehrter Herr Ministerpräsident, mit Verlaub gesagt Voodoo-Ökonomie.

Eine Abwälzung der Grundsteuer auf die Mieter ist nur über eine Erhöhung der erstmalig festgesetzten Mieten oder Bestandsmieten möglich. Dies wiederum funktioniert ceteris paribus nur durch eine Verknappung des Gebäudebestandes im Laufe der Zeit. Durch eine Grundsteuer, die auf dem Gebäude liegt, wird der Eigentümer nämlich zunächst einmal belastet. Seine Nachsteuer-Rendite wird dadurch gemindert. Er wird mit einer Reduzierung von Anbau-, Ausbau-, Aufstockungs- oder auch Neubauinvestitionen (das Argument des Ministerpräsidenten) reagieren. Geschieht dies auf breiter Front, wird die nötige Knappheit auf dem Wohnungsmarkt hergestellt, auf deren Basis die Miete so weit erhöht werden kann, dass am Ende die Mieter die Steuer tragen und die alte Nachsteuer-Rendite der Eigentümer wieder hergestellt ist. Das Problem der Wohnungsknappheit wird so sicher nicht gelöst. Dass eine verbundene Grundsteuer die Bautätigkeit vermindert, hat sogar ein anderer Verteidiger des verbundenen Steuermodells, Wolfram Richter, im ifo-Schnelldienst 22/2016 eingeräumt.

Eine Bodenwertsteuer hingegen hätte ganz andere Konsequenzen. Der Grundstückseigentümer könnte ihr nicht mit Investitionszurückhaltung ausweichen. Sie belastet ihn unabhängig davon, ob und wie er das Grundstück bebaut. Weil ihm aber bei Unterausnutzung Einnahmen entgehen, würde ihm so ein Verlust entstehen, den er vernünftigerweise durch Investitionen zu vermeiden versucht. Die Bodenwertsteuer erzeugt somit einen Druck auf die effiziente Nutzung der knappen Bauflächen. Weil der Grundstückseigentümer damit auch keine Angebotsverknappungen und Mieterhöhungen erzeugen kann, muss er die Steuer auch wirtschaftlich tragen – selbst wenn hundert Mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer auf den Mieter überwälzt werden kann.

(Immobilien-)blasenkrankheit: Soziale Kurpfuscherei

Dirk Löhr

Wie das Handelsblatt vom 24.10.2016 berichtet, legt sich die Bundesregierung vorsichtshalber einen Instrumentenkasten gegen eine mögliche Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes zu. Mit einem entsprechenden Gesetzentwurf sollen dahingehende Empfehlungen des deutschen Ausschusses für Finanzstabilität aus dem vergangenen Jahr umgesetzt werden. Zwar sei eine Immobilienblase derzeit noch nicht in Sicht, allerdings sollte Vorsorge für den Fall einer solchen Fehlentwicklung getroffen werden.

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Das beruhigt – solange man den Instrumentenkasten noch nicht geöffnet hat. Der Blick da hinein zeigt die üblichen Beigaben der neuzeitlichen sozialen Scharlatane, deren Anwendung dem sozialen Körper mehr schaden dürfte, als dass sie ihn heilt. Es gab eine Zeit, in der von Ärzten tödliche Leiden von Individuen wie die Lepra mit einer Mixtur aus Schwalbenkot und Klettenkraut kuriert wurden. Wir leben in einer Zeit, in der der soziale Körper mit einer Obergrenze für den Fremdfinanzierungsanteil bei einem Immobilienkauf geheilt werden soll. Ein ähnliches Instrumentarium haben im Übrigen auch die im Westen ausgebildeten Sozialärzte im heutigen China bemüht – mit gelinde gesagt nur sehr mäßigem Erfolg.

Das grundlegende Problem: Überhitzungen des Immobilienmarktes kommen nicht durch Preissteigerungen der Gebäude, sondern von Grund und Boden zustande. Die Bodenerträge stiegen aufgrund des sinkenden Zinsniveaus der letzten Jahre immer weiter an – unter den drei Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital gab es also einen eindeutigen Gewinner. Bodenpreise ermitteln sich nun als Bodenerträge dividiert durch einen Kapitalisierungszinssatz. Wenn der Zähler aber immer weiter ansteigt und der Nenner immer weiter sinkt, gewinnt die Immobilienblase Konturen.

Ein einfaches Mittel wäre: Wegsteuerung der Bodenerträge, zumal diese sowieso der Bodeneigentümer nicht gemacht hat. Bodenerträge ergeben sich durch öffentliche Leistungen. So sind beispielsweise die Grundstückswerte rund um den  Berliner S-Bahn-Ring im letzten Jahr um 50 Prozent angezogen. Warum nicht der Öffentlichkeit zurückgeben, was die Öffentlichkeit geschaffen hat? Weil ja umgekehrt das Staatswesen irgendwie finanziert werden muss, werden statt dessen v.a. den Arbeitnehmern die Daumenschrauben angelegt. Zwischen dem Brutto- und dem Nettoeinkommen von Arbeitnehmern liegen in Deutschland Welten, hier nehmen wir eine Spitzenstellung in der OECD ein (Nr. 3 für kinderlose Alleinverdiener). Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer und eine Vielzahl von Verbrauchsteuern, die auch v.a. die Normalverdiener mit einer hohen Konsumquote (weil geringen Sparfähigkeit) trifft. Die dadurch bewirkte Erosion des Mittelstandes (das ist in Deutschland ein Medianeinkommen von ca. 3.100 Euro brutto!!) ist der beste Weg, um den Trumps dieser Welt den roten Teppich zu bereiten.

Dennoch tanzen wir um das Goldene Kalb: Die Privatisierung von öffentlich geschaffenen Werten (Bodenrente) und umgekehrt die Sozialisierung von privat geschaffenen Werten (Steuern) ist in Deutschland sakrosankt.

Die Bodenrente ist ein Residuum; sie ergibt sich, nachdem aus dem Volkseinkommen die mobilen Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital bezahlt wurden. Es ist ein wenig List der Vernunft, dass durch die hohe Abgabenbelastung in Deutschland die Bodenerträge so weit gedrückt werden, dass – trotz des Anstiegs in den letzten Jahren – von dieser Front bislang keine wirkliche Gefahr droht. Die geringen Bodenerträge zeigen indessen für ein Land, das im Herzen Europas liegt (und auf das ein Großteil der europäischen Infrastruktur zuläuft) keine tolle Performance an, sondern ein meisterliches Fahren mit angezogener Handbremse.

Was tun, sprach Zeus? Ganz einfach: Besteuerung der ökonomischen Renten (= unverdiente Einkommen), und Absenkung der Abgaben auf Arbeit (und Kapital) sowie der Mehrwertsteuer. Wenn die Bodenrente nicht mehr in private Hände fließt, gibt es keine Spekulationsblase. Statt dessen arbeiten die sozialen Kurpfuscher in Berlin daran, Symptome der sozialen Krankheit zu bekämpfen. U.a. wird so an eine Grenze für die Schuldentragfähigkeit von Kreditnehmers gedacht (bezogen auf sein Einkommen). Möglich wäre zudem, dass eine Mindestrückzahlung vereinbart werden müsste – tilgungsfreie Kredite wären dann nicht mehr möglich. Hallo, freie Marktwirtschaft?!

Besser wäre es, anstatt der Symptome die Ursache der sozialen Krankheit zu bekämpfen  – genannt unverdientes Einkommen oder ökonomische Rente. Gemäß dem Henry George-Theorem könnte ein Staat sogar gänzlich ohne konventionelle Steuern auskommen, wenn er sich sein Geld aus den ökonomischen Renten holt. Staaten wie Hong Kong oder Singapur gehen in diese Richtung (wenngleich in einer alles andere als perfekten Weise) – die früheren Fischerdörfer haben ihre ehemaligen Kolonialmächte in Puncto Performance längst überholt.

 

 

 

Keine Bodenwertsteuer wegen unzureichender Qualität der Bodenrichtwerte?

Dirk Löhr

Die Bemessungsgrundlage für eine Bodenwertsteuer, die in diesem Blog befürwortet wird, wären die Bodenrichtwerte. Diese werden auf Grundlage der Kaufpreissammlungen flächendeckend von den (öffentlichen) Gutachterausschüssen festgesetzt; es handelt sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertzonen, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen (§ 196 BauGB).

Gegen eine Bodenwertsteuer wird nun häufig mit Verweis auf die angeblich unzulängliche Qualität der Bodenrichtwerte argumentiert. Beispielsweise erfuhr ich kürzlich von einem latent überschwemmungsgefährdeten Grundstück in Schleswig-Holstein, das vom zuständigen Gutachterausschuss mit demselben Bodenrichtwert wie ein nicht überschwemmungsgefährdetes Nachbargrundstück versehen wurde.

Tatsächlich ist die Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse in einigen Bundesländern unzureichend. Da die Gutachterausschüsse Ländersache ist, unterscheidet sich sowohl die finanzielle und personelle Ausstattung, die räumliche Organisation wie auch die Arbeitsweise. Einige Länder (so z.B. Baden-Württemberg oder Bayern) bekleckern sich diesbezüglich nicht gerade mit Ruhm, was auch Konsequenzen für die Funktionsfähigkeit der Immobilienmärkte hat. Andere Länder, wie z.B. Rheinland-Pfalz, gehen vorbildlich vor, wenngleich auch hier an einigen Stellen noch Verbesserungsbedarf ist. Bei Fällen wie dem eingangs dargestellten handelt es sich jedoch um Einzelfälle, die eben einer schlechten handwerklichen Ausführung geschuldet sind – was aus den genannten Gründen in einigen Bundesländern gehäuft vorkommt. Allerdings darf eben nicht von solchen Einzelfällen auf die mangelnde Eignung der Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer generell geschlossen werden. Ganz im Gegenteil dürften die Bodenrichtwerte selbst in den „Problemländern“ den Maßgaben der steuerlichen Typisierung noch wesentlich besser genügen als die „Kostenwerte“, die am 4.11. vom Bundesrat beschlossen wurden. Selbstverständlich wäre es aber wünschenswert, wenn die finanzielle und personelle Ausstattung der Gutachterausschüsse über die diversen Bundesländer hinweg angehoben und die räumliche Organisation wie auch die Arbeitsweise bundesweit vereinheitlicht wird.

Anders als bei den Bodenrichtwerten sind Wertverzerrungen bei den Kostenwerten hingegen systematisch, soweit diese auf die Gebäudekomponente zurückzuführen sind. Ich habe u.a. im Betriebsberater 35/2016 dargestellt, dass es zu einer breiten Benachteiligung von Neubauten, von Gebäuden in der raumwirtschaftlichen Peripherie und von Einfamilienhäusern kommt. Diese systematischen Abweichungen dürften sich im Gegensatz zu den Bodenrichtwerten nicht mit den steuerlichen Typisierungserfordernissen vereinbaren lassen. Hier tauchen ähnliche Probleme hinsichtlich der Wertrelationen auf wie bei den derzeitigen Einheitswerten.

Im Übrigen werden die Bodenrichtwerte auch im Kostenwertmodell benötigt. Richtig ist, dass etwaige Ungenauigkeiten wegen der Dominanz der Gebäudekomponente hier weniger ins Gewicht fallen – lediglich bei Neubauten. Bei unbebauten Grundstücken oder Altbauten, die auf dem Immobilienmarkt dominieren dürften, kommt den Bodenrichtwerten durchaus eine erhebliche Bedeutung auch im Rahmen des Kostenwertes zu. Bei diesen Immobilientypen fallen die oben kritisierten Wertverzerrungen auch entsprechend geringer aus. Also: Warum dann nicht gleich vernünftige Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage?

Die Ablehnung der Boden(wert)steuer aufgrund von in Einzelfällen unzulänglichen Bodenrichtwerten und die Befürwortung einer statt dessen in systematischer Weise verzerrenden Bemessungsgrundlage spricht daher nicht gegen die Bodenrichtwerte als grundsteuerliche Bemessungsgrundlage, sondern gegen das logische Denkvermögen derjenigen, die ein solches Argument vorbringen.

Grundsteuerreform im Bundesrat: Hamburg, das gallige Dorf

Dirk Löhr

Bei den Beratungen um die erste Stufe der Grundsteuerreform im Bundesrat (4.11.) hielt Hamburg (auch stellvertretend für Bayern) tapfer das Fähnlein des Widerstandes aufrecht (s. die Rede von Finanzsenator Dr. Peter Tschentscher im Bundesrat – TOP 9a).

Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)
Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)

Böse Zungen murmeln allerdings, dass dieser Widerstand v.a. durch die sich mit der Systemumstellung wahrscheinlich verschlechternde Position dieser beiden Länder im Länderfinanzausgleich motiviert ist. Sei es dahingestellt – es ist gut, wenn die beiden Länder Unsinn verhindern wollen (selbst, wenn sie dies nur deswegen beabsichtigen, um diesen durch noch größeren Unfug zu ersetzen).

Finanzsenator Tschentscher schürte dabei wieder die Angst vor Mieterhöhungen infolge der Grundsteuerreform und verwies auf eine in und von der Stadt Hamburg durchgeführte Untersuchung. Bewirkt würde die Gefahr durch die hohe Bedeutung des Bodenwertes in der neuen Bemessungsgrundlage. Tatsächlich ist durchaus vorstellbar, dass z.B. in von Gentrifizierung betroffenen Stadtteilen diese Dynamik durch den Bodenwert besonders gut abgebildet wird. Die Folge wäre hier in der Tat eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer. Es könnte auch sein, dass dort v.a. Wohnanlagen betroffen sind. So weit ist nichts gegen Tschentschers Ausführungen zu sagen.
Geht man allerdings davon aus, dass die vermietenden Wohnungsunternehmen keine Wohlfahrtsveranstaltungen darstellen, holen sie aber schon heute aus den Mietern heraus, was sie können.
  • Nun nehmen wir einmal den – von uns gewünschten Fall – an, dass die Grundsteuer zu einer reinen Bodenwertsteuer umgestaltet wird. Kommt es danach – in teuren Lagen, wegen hoher Bodenwerte – zu einer Erhöhung der Grundsteuer, haben die Mieter ja nicht automatisch das Geld dafür in der Tasche, aus der sie die auf sie umgelegte Grundsteuer bezahlen könnten, selbst wenn tausend mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer umgelegt werden kann. Legen die Wohnungsunternehmen die Bodenwertsteuer dennoch 1:1 auf die Mieter um, passiert Folgendes: Sie können dann eben in der Zukunft erstmal keine oder nur eine entsprechend geringere Erhöhung der Kaltmieten durchsetzen, als dies ohne die Umlage der Grundsteuer möglich gewesen wäre.  Am Ende tragen somit die Vermieter die Bodenwertsteuer.
  • Bei einer Gebäudesteuer hingegen können die Unternehmen mit Investitionszurückhaltung reagieren – sie halten sich so lange zurück, bis die Knappheit am Markt so hoch ist, dass die Steuer eben doch ohne Einbussen bei der Kaltmiete umgelegt werden kann (Erreichung der alten Rendite nach Steuern).
Der Bodeneigentümer kann eben auf die Besteuerung nicht reagieren, im Gegensatz zum Gebäudeeigentümer. Und: Die von Tschentscher beklagte hohe Bedeutung hat die Bodenwertkomponente im Kostenwertmodell, das vom Bundesrat am 4.11. beschlossen wurde, nur in hochverdichteten Räumen wie Hamburg oder in florierenden Gegenden wie rund um München. Der Bodenwert geht eben nur in solchen Räumen stark in die Bemessungsgrundlage ein. Generell ist das Kostenwertmodell aber eher eine Gebäudesteuer.
Ginge es nun nach Tschentscher (bezeichnender Weise wieder einmal SPD), könnten die Wohnungsunternehmen nach Reduzierung der Bedeutung der Bodenkomponente in der Bemessungsgrundlage immer noch dieselbe (hohe) Miete nehmen, müssten daraus aber eine vergleichsweise geringere Steuer abführen.  So könnte ein höherer Teil der Bodenerträge privatisiert werden. Außerdem würde durch den geringeren Druck auf den Boden der Mobilisierungseffekt auf den Grundstücksmarkt noch weiter absinken, als dies im Kostenwertmodell ohnehin schon der Fall ist – mit der Folge eines geringeren Angebots und höherer Preise.  Herr Tschentscher, sieht so sozialdemokratische Politik aus?
So nützlich die Position von Tschentscher für die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” derzeit in politischer Hinsicht auch ist – die Rede sah doch sehr danach aus, als hätte Tschentscher diese entweder von der Lobby der Immobilienverbände oder von einem nur juristisch ausgebildeten Redenschreiber eingeflüstert bekommen, der unbelastet von jedweden bodenökonomischen Kenntnissen durch das Leben wandelt.