Category Archives: Real Estate

Spekulationsgut Boden – brauchen wir ein neues Bodenrecht?

Dirk Löhr

Im BDAtalk initiiert der Bund Deutscher Architekten BDA Bayern eine Online-Debatte um ein neues Bodenrecht:

“Um eine am Gemeinwohl ausgerichtete, nachhaltige Stadtentwicklung zu gewährleisten, müssen wir die Nutzung von Grund und Boden im Sinne von Gemeinwohlerfordernissen gestalten. Es bedarf über die städtebauliche Planung – als Ordnungsrahmen – hinaus (wieder) einer umfassenden, auch den Umsetzungsanspruch fixierenden, kommunalen Bodenpolitik. Bestehende Handlungsspielräume müssen genutzt- und Rahmenbedingungen, wie das Städtebaurecht und fiskalische Anreizinstrumente auf Bund-Länder-Ebene, aktiv und umfassend weiterentwickelt werden, mit dem Ziel, der Bevölkerung ausreichend guten und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Es äußern sich u.a. Prof. Dr. Michael Krautzberger  (Jurist, Bonn), Dr. Hans-Jochen Vogel (ehem. Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München, früherer Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Bonn), Prof. Dr. Dirk Löhr (Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik, Trier), Prof. Dr. jur. Christian-W. Otto (Rechtsanwalt und Professor für Bau-, Planungsrecht, Berlin), Stephan Reiß-Schmidt (Stadtdirektor und Leiter der Stadtentwicklungsplanung Stadt München), Christian Stupka (Stattbau München GmbH), Dr. Ulrich Kriese (Siedlungspolitischer Sprecher NABU), Bernadette-Julia Felsch (Politik- und Verwaltungswissenschaftlerin, München) und Christian Bodensteiner (Architekt und Stadtplaner, München).”

Zur Diskussionsseite: http://www.bda-talk.de/

ARD/Panorama: Grundstücksspekulanten verschärfen Wohnungsnot

Dirk Löhr

Am 20.4.2016 strahlte das ARD-Magazin “Panorama” einen interessanten Beitrag (von Johannes Edelhoff und Christian Salewski) aus, wie Grundstücksspekulanten die Wohnungsnot verschärfen:

Grundstücksspekulanten verschärfen Wohnungsnot (bitte klicken)

Entsprechendes erschien in “DIE ZEIT” vom 19.4. unter dem Titel

Die Landbanker (bitte klicken)

Gut, dass nun auch in Deutschland die Problematik langsam als solche erkannt wird (das Phänomen des “land banking” wird schon seit Jahrzehnten im angelsächsischen Sprachraum diskutiert). Auch gut, dass gesehen wird, wie steigende Grundstückspreise nicht etwa ein höheres Angebot an Grundstücken erzeugen, sondern im Gegenteil einen Rückgang des Angebotes: So wird die Preisschraube immer weiter nach oben gedreht. Dies sollte eigentlich Stoff zum Nachdenken v.a. für die neoklassischen Ökonomen sein, die “Boden” als eine Unterkategorie von “Kapital” sehen und damit implizit unterstellen, dass Boden und Kapital denselben ökonomischen Gesetzmäßigkeiten gehorchen.

Nicht gut, geradezu ignorant ist jedoch, dass die Autoren des Beitrags die “olle Kamelle” der Baulandsteuer C als Heilmittel propagieren, die schon in den 60er Jahren existierte und wegen ihrer mangelnden Effektivität und ihrer Streitbefangenheit nach zwei Jahren wieder abgeschafft wurde. Der Vorschlag der Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” einer bodenbezogenen Steuer wird hingegen noch nicht einmal erwähnt, obgleich die Bodenwertsteuer von Ökonomen von Adam Smith bis hin zu Friedman und Stiglitz als tauglich befunden wurde (die Liste an zitierbaren Ökonomen ist Legende).

Qualitätsjournalismus sieht anders aus.

 

Grundsteuerreform: Das Damoklesschwert des Bundesverfassungsgerichts

Dirk Löhr

Im Blogartikel vom 16.2. berichteten wir über den offenbaren Unwillen der Regierungskoalition, die vom Bundesrat im Herbst 2016 beschlossenen Gesetzentwürfe zur Reform des Bewertungsgesetzes und des Grundgesetzes (als erste Stufe der Grundsteuerreform) im Bundestag behandeln zu lassen.

Wenn aber die Gesetzentwürfe bis Ende Juni nicht im Bundestag behandelt werden, verfallen sie. Dann wäre ein erneuter Bundesratsbeschluss nötig, um das Verfahren wieder aufleben zu lassen.

Mietpreise

Die Situation wird nun vor dem Hintergrund der Tatsache brisant, dass das Bundesverfassungsgericht noch in diesem Jahr über die Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zu urteilen beabsichtigt (Verfassungsbeschwerden gegen Einheitswertbescheide und Grundsteuermessbescheide (1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)). Hierzu siehe die betreffende Übersicht für das Jahr 2017.

Wenn – was zu erwarten ist – das Bundesverfassungsgericht die gegenwärtige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer als verfassungswidrig verwirft, dürfte sie dem Gesetzgeber eine Zeitspanne von maximal drei Jahre zur Nachbesserung einräumen. Ist der Gesetzgeber hierzu nicht in der Lage, dürfte die Grundsteuer ausgesetzt werden und damit ein ähnliches Schicksal wie die Vermögensteuer erleiden. Damit ginge den ohnehin finanziell gebeutelten Kommunen eine der wichtigsten Einnahmequellen verloren.

Zwar könnten Länder und Bundesregierung das Gesetzgebungsverfahren auf Grundlage der existierenden Gesetzentwürfe schnell wieder auf den Weg zu bringen versuchen. Ob dies gelingt, ist allerdings v.a. wegen der Opposition Bayerns mehr als unsicher.

Doch selbst wenn es gelingt, würde man ca. 10 Jahre brauchen, um die neuen “Kostenwerte” als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verfügbar zu machen – dies dürfte vom Bundesverfassungsgericht nicht toleriert werden. Als gangbarer Ausweg erscheint, dass zwar auf die vorhandenen Gesetzentwürfe zurückgegriffen wird, aber die Steuermesszahlen für die Gebäude einstweilen auf Null gesetzt werden. Vor allem die Gebäudebewertung ist nämlich für die lange Zeitspanne verantwortlich, die für die Neubewertung erforderlich ist. Die Bodenwerte liegen hingegen in Gestalt der von den Gutachterausschüssen vorhandenen Bodenrichtwerten grundsätzlich vor. Allerdings ist die Qualität in den verschiedenen Bundesländern sehr unterschiedlich, weswegen es einer bundesweiten Vereinheitlichung von Organisation und Arbeitsweise und einer besseren Ausstattung der Gutachterausschüsse bedarf.

Mehr dazu in: http://www.grundsteuerreform.net/aktuelles/#.WLAYEW_hDIU

 

 

 

 

Reichtum durch Immobilienboom

Dirk Löhr

wie die Hannoversche Allgemeine Zeitung vom vom 23. 11. 2016 unter Berufung auf eine Studie der Schweizer Großbank Crédit Suisse berichtet, nimmt die Zahl der Reichen auch in Deutschland aufgrund des Immobilienbooms kräftig zu.

Deutschland verzeichnete diesbezüglich nach Japan und den USA den drittstärksten Zuwachs: Das Durchschnittsvermögen pro Erwachsenem stieg in 2016 hierzulande entgegen dem weltweiten Trend um 2,8 Prozent auf 185 175 Dollar (rund 174 157 Euro), wie aus dem am Dienstag veröffentlichten „Global Wealth Report“ des Geldinstituts hervorgeht.

Die Zahl der Dollar-Millionäre in Deutschland erhöhte sich von Mitte 2015 bis Mitte 2016 um 44 000 auf etwa 1,6 Millionen. Bis 2021 dürfte sie um 30 Prozent auf rund 2,1 Millionen zulegen, schätzen die Autoren der Studie. Der Club der Superreichen, die ein Vermögen von mindestens 30 Millionen Dollar haben, vergrößerte sich um 500 auf 6100 Mitglieder. Deutschland lag damit auf dem dritten Rang nach den USA und China. Bis 2021 werde es voraussichtlich rund 1800 neue Superreiche zwischen Kiel und Berchtesgaden geben.

Allerdings kam Deutschland beim Durchschnittsvermögen nur auf Rang 19, was eine entsprechend hohe Ungleichverteilung des Vermögens indiziert. An der Spitze der Durchschnittvermögen lag abermals die Schweiz mit 561 900 Dollar je Erwachsenen.

Angetrieben wurde die beschriebene Entwicklung in Deutschland, aber auch in anderen Teilen der Welt vor allem von steigenden Immobilienpreisen, nicht von Aktien. Dies wiederum dürfte an den steigenden Bodenrenten liegen – die Bodeneinkommen sind der verteilungspolitische Gewinner der Niedrigzinsphase. Auch aufgrund des durch die Niedrigzinsphase bewirkten “Notstandes” bei anderen Anlagen werden die Bodenrenten dann entsprechend hoch bewertet.

In der amtlichen Statistik werden freilich die Bodeneinkommen nicht gesondert ausgewiesen – Boden spielt nach wie vor in der herrschenden Ökonomie eine untergeordnete Rolle.

 

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der Länderfinanzminister (Teil 2)

Dirk Löhr

Im Blogbeitrag vom 24.11. haben wir von der Antwort eines Ministerpräsidenten auf einen Brief aus dem Initiatorenkreis von “Grundsteuer: Zeitgemäß!” berichtet, der dem Verfasser vorliegt. Der betreffende Ministerpräsident (sein Name soll auch hier unerwähnt bleiben, da es nicht um Personen, sondern um die Argumente geht) möchte Argumentationshilfe für die Verteidiger einer verbundenen Grundsteuer leisten, die also den Boden und das aufstehende Gebäude zugleich belastet. Die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” setzt sich hingegen für eine reine Bodensteuer ein. Der Ministerpräsident beruft sich in seinem Brief u.a. auf Prof. Wolfram Richter, der wiederum die Position innerhalb des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium der Finanzen zum Thema Grundsteuer prägte und ebenfalls ein vehementer Befürworter einer verbundenen Grundsteuer ist.

Im ifo-Schnelldienst 22/2016 kritisierte Richter den Verfasser dieses Beitrags u.a. mit einer Argumentation, die auf die Grenzballungskosten abstellte. Unter den Grenzballungskosten versteht man die zusätzlichen Kosten, die eine wachsende Bevölkerung in einer Kommune  hervorruft. Formal lassen sie sich als die partielle Ableitung der Kosten der öffentlichen Vorleistungen nach der Anzahl der Einwohner ausdrücken. Eine unverbundene, nur auf den Bodenwert abstellende Grundsteuer wäre nach Richter nicht in der Lage, die Grenzballungskosten zu internalisieren, was aber allokativ wünschenswert wäre (Richter 2002).

Richter meint dies damit begründen zu können, dass sich Bevölkerungsveränderungen eben nicht zwangsläufig in Bodenwertänderungen niederschlagen. Richter (2016) erläutert seine Position anhand der Differentialwirkungen, die sich seiner Meinung nach ergeben, wenn sich

a) die Bevölkerungszahl verdoppelt;

b) die Bevölkerungszahl konstant bleibt, jeder Haushalt aber die doppelte Wohnfläche in Anspruch nimmt.

Nach Richter sind die Auswirkungen auf die Nachfrage
nach Wohnraum und die resultierenden Aufkommenswirkungen
bei der Bodensteuer in beiden Fällen die gleichen.
Allerdings bleiben die Ballungskosten der Kommune im Fall
b) nach Annahme konstant, während sie im Fall a) steigen
und sich tendenziell sogar verdoppeln. Somit wäre es nach Richter falsch anzunehmen, dass die Bodenwertsteuer Grenzballungskosten zu internalisieren erlaubt.

Den Aussagen von Richter sei nachfolgend die gängige Sicht der Dinge (u.a. vertreten von Geltner et al. 2007, S. 65 ff.) gegenübergestellt. Die Bodenrente ergibt sich dann aus dem Produkt von Transportkosten, Bevölkerungsdichte (beide ergeben zusammen den Bodenrentengradienten) sowie dem Radius der Agglomeration.

  • Fall a) bei Richter bedeutet, dass die Dichte (Bevölkerung pro Fläche) einer Siedlung sich bei konstanten Transportkosten und konstantem Radius verdoppelt (die letztgenannten Variablen werden konstant gehalten, da es sich bei den Grenzballungskosten um eine Marginalbetrachtung ausschließlich hinsichtlich der Bevölkerungsbewegung handelt). Damit steigen sowohl die Bodenrenten als auch der Bodenrentengradient an. Die steigenden Grenzballungskosten werden hier in den steigenden Bodenrenten abgebildet. Es bedarf hierfür keiner Gebäudekomponente.
  • Fall b) bei Richter ist eigentlich nur vorstellbar, wenn bei gleicher Bevölkerung die Siedlungsfläche der Kommune ausgedehnt wird. In diesem Fall würde in der Tendenz einerseits die Dichte halbiert und der Radius verdoppelt. Die Bodenrenten blieben dann aber unverändert (der Bodenrentengradient würde absinken). Auch hier würde der gleichbleibende Bodenwert die unveränderten Grenzballungskosten (keine Zuzüge) abbilden – entgegen der Behauptung von Richter und ganz ohne Gebäudebesteuerung. Im Gegenteil würde eine gebäudeorientierte Besteuerung im Fall b) sogar Grenzballungskosten abbilden, die gar nicht entstanden sind!

Die Schlussfolgerungen von Prof. Richter sind also schlichtweg falsch: Bodenwerte stellen sehr wohl ein geeignetes Mittel dar, um durch einen Bevölkerungszuzug gestiegene Grenzballungskosten zu internalisieren – im Gegensatz zu der Gebäudekomponente in der grundsteuerlichen Bemessungsgrundlage.

Immerhin hat mit den Argumenten von Prof. Richter die Diskussion um die Grundsteuerreform deutlich an Qualität gewonnen. Dennoch: Die Argumente sind unrichtig. Sie befeuern die Voodoo-Ökonomie der Befürworter einer verbundenen Grundsteuer, die sich v.a. in den Länderfinanzministerien befinden.

 

Literatur

D. Geltner et al. (2007): Commercial Real Estate, Mason OH, USA.

W. Richter (2002): Kommunaler Standortwettbewerb und effizienzorientierte Besteuerung, in: E. Theurl et al. (Hrsg.): Kompendium der österreichischen Finanzpolitik, Wien, 704 – 733.

W. Richter (2016): Reform der Grundsteuer: Ein Plädoyer für eine wertorientierte und gleichmäßige Besteuerung von Boden und Gebäuden, in: ifo Schnelldienst 22/2016 – 69. Jahrgang – 24. November.

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der Länderfinanzminister (Teil 1)

Dirk Löhr

Die Länder Hessen und Niedersachsen haben stellvertretend für 12 weitere Bundesländer einen Gesetzentwurf im September in den Bundesrat eingebracht, der auf eine „verbundene“ Steuerbemessungsgrundlage hinausläuft, die sowohl Grund und Boden wie auch die Gebäude belastet. Die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ kämpft derzeit tapfer gegen solchen und anderen ökonomischen Unsinn an, der derzeit aus den deutschen Länderfinanzministerien quillt.

In einem Antwortschreiben auf einen Brief von Vertretern der Initiative, dessen Inhalt dem Verfasser dieses Beitrages zur Kenntnis gegeben wurde, versucht ein Ministerpräsident (sein Name soll hier nicht genannt werden, da es um das Argument geht, nicht um Person) die Länderfinanzminister argumentativ zu unterstützen. Er will das Argument der Initiative widerlegen, dass eine verbundene  Grundsteuer die Bautätigkeit beschränkt. Die Argumentation des Ministerpräsidenten ist folgende:

  • Die Grundsteuer wird als Teil der Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt;
  • Der Vermieter, der eine Brachfläche mit Mietwohnungen bebaut, wird dadurch letztlich von der Grundsteuer entlastet;
  • Er steht somit hinsichtlich der Grundsteuerbelastung nach der Bebauung besser da als vor der Bebauung;
  • Somit ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf Bautätigkeit.

Dies ist, mein verehrter Herr Ministerpräsident, mit Verlaub gesagt Voodoo-Ökonomie.

Eine Abwälzung der Grundsteuer auf die Mieter ist nur über eine Erhöhung der erstmalig festgesetzten Mieten oder Bestandsmieten möglich. Dies wiederum funktioniert ceteris paribus nur durch eine Verknappung des Gebäudebestandes im Laufe der Zeit. Durch eine Grundsteuer, die auf dem Gebäude liegt, wird der Eigentümer nämlich zunächst einmal belastet. Seine Nachsteuer-Rendite wird dadurch gemindert. Er wird mit einer Reduzierung von Anbau-, Ausbau-, Aufstockungs- oder auch Neubauinvestitionen (das Argument des Ministerpräsidenten) reagieren. Geschieht dies auf breiter Front, wird die nötige Knappheit auf dem Wohnungsmarkt hergestellt, auf deren Basis die Miete so weit erhöht werden kann, dass am Ende die Mieter die Steuer tragen und die alte Nachsteuer-Rendite der Eigentümer wieder hergestellt ist. Das Problem der Wohnungsknappheit wird so sicher nicht gelöst. Dass eine verbundene Grundsteuer die Bautätigkeit vermindert, hat sogar ein anderer Verteidiger des verbundenen Steuermodells, Wolfram Richter, im ifo-Schnelldienst 22/2016 eingeräumt.

Eine Bodenwertsteuer hingegen hätte ganz andere Konsequenzen. Der Grundstückseigentümer könnte ihr nicht mit Investitionszurückhaltung ausweichen. Sie belastet ihn unabhängig davon, ob und wie er das Grundstück bebaut. Weil ihm aber bei Unterausnutzung Einnahmen entgehen, würde ihm so ein Verlust entstehen, den er vernünftigerweise durch Investitionen zu vermeiden versucht. Die Bodenwertsteuer erzeugt somit einen Druck auf die effiziente Nutzung der knappen Bauflächen. Weil der Grundstückseigentümer damit auch keine Angebotsverknappungen und Mieterhöhungen erzeugen kann, muss er die Steuer auch wirtschaftlich tragen – selbst wenn hundert Mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer auf den Mieter überwälzt werden kann.

Grundsteuerreform im Bundesrat: Hamburg, das gallige Dorf

Dirk Löhr

Bei den Beratungen um die erste Stufe der Grundsteuerreform im Bundesrat (4.11.) hielt Hamburg (auch stellvertretend für Bayern) tapfer das Fähnlein des Widerstandes aufrecht (s. die Rede von Finanzsenator Dr. Peter Tschentscher im Bundesrat – TOP 9a).

Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)
Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)

Böse Zungen murmeln allerdings, dass dieser Widerstand v.a. durch die sich mit der Systemumstellung wahrscheinlich verschlechternde Position dieser beiden Länder im Länderfinanzausgleich motiviert ist. Sei es dahingestellt – es ist gut, wenn die beiden Länder Unsinn verhindern wollen (selbst, wenn sie dies nur deswegen beabsichtigen, um diesen durch noch größeren Unfug zu ersetzen).

Finanzsenator Tschentscher schürte dabei wieder die Angst vor Mieterhöhungen infolge der Grundsteuerreform und verwies auf eine in und von der Stadt Hamburg durchgeführte Untersuchung. Bewirkt würde die Gefahr durch die hohe Bedeutung des Bodenwertes in der neuen Bemessungsgrundlage. Tatsächlich ist durchaus vorstellbar, dass z.B. in von Gentrifizierung betroffenen Stadtteilen diese Dynamik durch den Bodenwert besonders gut abgebildet wird. Die Folge wäre hier in der Tat eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer. Es könnte auch sein, dass dort v.a. Wohnanlagen betroffen sind. So weit ist nichts gegen Tschentschers Ausführungen zu sagen.
Geht man allerdings davon aus, dass die vermietenden Wohnungsunternehmen keine Wohlfahrtsveranstaltungen darstellen, holen sie aber schon heute aus den Mietern heraus, was sie können.
  • Nun nehmen wir einmal den – von uns gewünschten Fall – an, dass die Grundsteuer zu einer reinen Bodenwertsteuer umgestaltet wird. Kommt es danach – in teuren Lagen, wegen hoher Bodenwerte – zu einer Erhöhung der Grundsteuer, haben die Mieter ja nicht automatisch das Geld dafür in der Tasche, aus der sie die auf sie umgelegte Grundsteuer bezahlen könnten, selbst wenn tausend mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer umgelegt werden kann. Legen die Wohnungsunternehmen die Bodenwertsteuer dennoch 1:1 auf die Mieter um, passiert Folgendes: Sie können dann eben in der Zukunft erstmal keine oder nur eine entsprechend geringere Erhöhung der Kaltmieten durchsetzen, als dies ohne die Umlage der Grundsteuer möglich gewesen wäre.  Am Ende tragen somit die Vermieter die Bodenwertsteuer.
  • Bei einer Gebäudesteuer hingegen können die Unternehmen mit Investitionszurückhaltung reagieren – sie halten sich so lange zurück, bis die Knappheit am Markt so hoch ist, dass die Steuer eben doch ohne Einbussen bei der Kaltmiete umgelegt werden kann (Erreichung der alten Rendite nach Steuern).
Der Bodeneigentümer kann eben auf die Besteuerung nicht reagieren, im Gegensatz zum Gebäudeeigentümer. Und: Die von Tschentscher beklagte hohe Bedeutung hat die Bodenwertkomponente im Kostenwertmodell, das vom Bundesrat am 4.11. beschlossen wurde, nur in hochverdichteten Räumen wie Hamburg oder in florierenden Gegenden wie rund um München. Der Bodenwert geht eben nur in solchen Räumen stark in die Bemessungsgrundlage ein. Generell ist das Kostenwertmodell aber eher eine Gebäudesteuer.
Ginge es nun nach Tschentscher (bezeichnender Weise wieder einmal SPD), könnten die Wohnungsunternehmen nach Reduzierung der Bedeutung der Bodenkomponente in der Bemessungsgrundlage immer noch dieselbe (hohe) Miete nehmen, müssten daraus aber eine vergleichsweise geringere Steuer abführen.  So könnte ein höherer Teil der Bodenerträge privatisiert werden. Außerdem würde durch den geringeren Druck auf den Boden der Mobilisierungseffekt auf den Grundstücksmarkt noch weiter absinken, als dies im Kostenwertmodell ohnehin schon der Fall ist – mit der Folge eines geringeren Angebots und höherer Preise.  Herr Tschentscher, sieht so sozialdemokratische Politik aus?
So nützlich die Position von Tschentscher für die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” derzeit in politischer Hinsicht auch ist – die Rede sah doch sehr danach aus, als hätte Tschentscher diese entweder von der Lobby der Immobilienverbände oder von einem nur juristisch ausgebildeten Redenschreiber eingeflüstert bekommen, der unbelastet von jedweden bodenökonomischen Kenntnissen durch das Leben wandelt.