Reichtum durch Immobilienboom

Dirk Löhr

wie die Hannoversche Allgemeine Zeitung vom vom 23. 11. 2016 unter Berufung auf eine Studie der Schweizer Großbank Crédit Suisse berichtet, nimmt die Zahl der Reichen auch in Deutschland aufgrund des Immobilienbooms kräftig zu.

Deutschland verzeichnete diesbezüglich nach Japan und den USA den drittstärksten Zuwachs: Das Durchschnittsvermögen pro Erwachsenem stieg in 2016 hierzulande entgegen dem weltweiten Trend um 2,8 Prozent auf 185 175 Dollar (rund 174 157 Euro), wie aus dem am Dienstag veröffentlichten „Global Wealth Report“ des Geldinstituts hervorgeht.

Die Zahl der Dollar-Millionäre in Deutschland erhöhte sich von Mitte 2015 bis Mitte 2016 um 44 000 auf etwa 1,6 Millionen. Bis 2021 dürfte sie um 30 Prozent auf rund 2,1 Millionen zulegen, schätzen die Autoren der Studie. Der Club der Superreichen, die ein Vermögen von mindestens 30 Millionen Dollar haben, vergrößerte sich um 500 auf 6100 Mitglieder. Deutschland lag damit auf dem dritten Rang nach den USA und China. Bis 2021 werde es voraussichtlich rund 1800 neue Superreiche zwischen Kiel und Berchtesgaden geben.

Allerdings kam Deutschland beim Durchschnittsvermögen nur auf Rang 19, was eine entsprechend hohe Ungleichverteilung des Vermögens indiziert. An der Spitze der Durchschnittvermögen lag abermals die Schweiz mit 561 900 Dollar je Erwachsenen.

Angetrieben wurde die beschriebene Entwicklung in Deutschland, aber auch in anderen Teilen der Welt vor allem von steigenden Immobilienpreisen, nicht von Aktien. Dies wiederum dürfte an den steigenden Bodenrenten liegen – die Bodeneinkommen sind der verteilungspolitische Gewinner der Niedrigzinsphase. Auch aufgrund des durch die Niedrigzinsphase bewirkten “Notstandes” bei anderen Anlagen werden die Bodenrenten dann entsprechend hoch bewertet.

In der amtlichen Statistik werden freilich die Bodeneinkommen nicht gesondert ausgewiesen – Boden spielt nach wie vor in der herrschenden Ökonomie eine untergeordnete Rolle.

 

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der Länderfinanzminister (Teil 2)

Dirk Löhr

Im Blogbeitrag vom 24.11. haben wir von der Antwort eines Ministerpräsidenten auf einen Brief aus dem Initiatorenkreis von “Grundsteuer: Zeitgemäß!” berichtet, der dem Verfasser vorliegt. Der betreffende Ministerpräsident (sein Name soll auch hier unerwähnt bleiben, da es nicht um Personen, sondern um die Argumente geht) möchte Argumentationshilfe für die Verteidiger einer verbundenen Grundsteuer leisten, die also den Boden und das aufstehende Gebäude zugleich belastet. Die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” setzt sich hingegen für eine reine Bodensteuer ein. Der Ministerpräsident beruft sich in seinem Brief u.a. auf Prof. Wolfram Richter, der wiederum die Position innerhalb des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium der Finanzen zum Thema Grundsteuer prägte und ebenfalls ein vehementer Befürworter einer verbundenen Grundsteuer ist.

Im ifo-Schnelldienst 22/2016 kritisierte Richter den Verfasser dieses Beitrags u.a. mit einer Argumentation, die auf die Grenzballungskosten abstellte. Unter den Grenzballungskosten versteht man die zusätzlichen Kosten, die eine wachsende Bevölkerung in einer Kommune  hervorruft. Formal lassen sie sich als die partielle Ableitung der Kosten der öffentlichen Vorleistungen nach der Anzahl der Einwohner ausdrücken. Eine unverbundene, nur auf den Bodenwert abstellende Grundsteuer wäre nach Richter nicht in der Lage, die Grenzballungskosten zu internalisieren, was aber allokativ wünschenswert wäre (Richter 2002).

Richter meint dies damit begründen zu können, dass sich Bevölkerungsveränderungen eben nicht zwangsläufig in Bodenwertänderungen niederschlagen. Richter (2016) erläutert seine Position anhand der Differentialwirkungen, die sich seiner Meinung nach ergeben, wenn sich

a) die Bevölkerungszahl verdoppelt;

b) die Bevölkerungszahl konstant bleibt, jeder Haushalt aber die doppelte Wohnfläche in Anspruch nimmt.

Nach Richter sind die Auswirkungen auf die Nachfrage
nach Wohnraum und die resultierenden Aufkommenswirkungen
bei der Bodensteuer in beiden Fällen die gleichen.
Allerdings bleiben die Ballungskosten der Kommune im Fall
b) nach Annahme konstant, während sie im Fall a) steigen
und sich tendenziell sogar verdoppeln. Somit wäre es nach Richter falsch anzunehmen, dass die Bodenwertsteuer Grenzballungskosten zu internalisieren erlaubt.

Den Aussagen von Richter sei nachfolgend die gängige Sicht der Dinge (u.a. vertreten von Geltner et al. 2007, S. 65 ff.) gegenübergestellt. Die Bodenrente ergibt sich dann aus dem Produkt von Transportkosten, Bevölkerungsdichte (beide ergeben zusammen den Bodenrentengradienten) sowie dem Radius der Agglomeration.

  • Fall a) bei Richter bedeutet, dass die Dichte (Bevölkerung pro Fläche) einer Siedlung sich bei konstanten Transportkosten und konstantem Radius verdoppelt (die letztgenannten Variablen werden konstant gehalten, da es sich bei den Grenzballungskosten um eine Marginalbetrachtung ausschließlich hinsichtlich der Bevölkerungsbewegung handelt). Damit steigen sowohl die Bodenrenten als auch der Bodenrentengradient an. Die steigenden Grenzballungskosten werden hier in den steigenden Bodenrenten abgebildet. Es bedarf hierfür keiner Gebäudekomponente.
  • Fall b) bei Richter ist eigentlich nur vorstellbar, wenn bei gleicher Bevölkerung die Siedlungsfläche der Kommune ausgedehnt wird. In diesem Fall würde in der Tendenz einerseits die Dichte halbiert und der Radius verdoppelt. Die Bodenrenten blieben dann aber unverändert (der Bodenrentengradient würde absinken). Auch hier würde der gleichbleibende Bodenwert die unveränderten Grenzballungskosten (keine Zuzüge) abbilden – entgegen der Behauptung von Richter und ganz ohne Gebäudebesteuerung. Im Gegenteil würde eine gebäudeorientierte Besteuerung im Fall b) sogar Grenzballungskosten abbilden, die gar nicht entstanden sind!

Die Schlussfolgerungen von Prof. Richter sind also schlichtweg falsch: Bodenwerte stellen sehr wohl ein geeignetes Mittel dar, um durch einen Bevölkerungszuzug gestiegene Grenzballungskosten zu internalisieren – im Gegensatz zu der Gebäudekomponente in der grundsteuerlichen Bemessungsgrundlage.

Immerhin hat mit den Argumenten von Prof. Richter die Diskussion um die Grundsteuerreform deutlich an Qualität gewonnen. Dennoch: Die Argumente sind unrichtig. Sie befeuern die Voodoo-Ökonomie der Befürworter einer verbundenen Grundsteuer, die sich v.a. in den Länderfinanzministerien befinden.

 

Literatur

D. Geltner et al. (2007): Commercial Real Estate, Mason OH, USA.

W. Richter (2002): Kommunaler Standortwettbewerb und effizienzorientierte Besteuerung, in: E. Theurl et al. (Hrsg.): Kompendium der österreichischen Finanzpolitik, Wien, 704 – 733.

W. Richter (2016): Reform der Grundsteuer: Ein Plädoyer für eine wertorientierte und gleichmäßige Besteuerung von Boden und Gebäuden, in: ifo Schnelldienst 22/2016 – 69. Jahrgang – 24. November.

Grundsteuerreform: Die Voodoo-Ökonomie der Länderfinanzminister (Teil 1)

Dirk Löhr

Die Länder Hessen und Niedersachsen haben stellvertretend für 12 weitere Bundesländer einen Gesetzentwurf im September in den Bundesrat eingebracht, der auf eine „verbundene“ Steuerbemessungsgrundlage hinausläuft, die sowohl Grund und Boden wie auch die Gebäude belastet. Die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ kämpft derzeit tapfer gegen solchen und anderen ökonomischen Unsinn an, der derzeit aus den deutschen Länderfinanzministerien quillt.

In einem Antwortschreiben auf einen Brief von Vertretern der Initiative, dessen Inhalt dem Verfasser dieses Beitrages zur Kenntnis gegeben wurde, versucht ein Ministerpräsident (sein Name soll hier nicht genannt werden, da es um das Argument geht, nicht um Person) die Länderfinanzminister argumentativ zu unterstützen. Er will das Argument der Initiative widerlegen, dass eine verbundene  Grundsteuer die Bautätigkeit beschränkt. Die Argumentation des Ministerpräsidenten ist folgende:

  • Die Grundsteuer wird als Teil der Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt;
  • Der Vermieter, der eine Brachfläche mit Mietwohnungen bebaut, wird dadurch letztlich von der Grundsteuer entlastet;
  • Er steht somit hinsichtlich der Grundsteuerbelastung nach der Bebauung besser da als vor der Bebauung;
  • Somit ergeben sich keine negativen Auswirkungen auf Bautätigkeit.

Dies ist, mein verehrter Herr Ministerpräsident, mit Verlaub gesagt Voodoo-Ökonomie.

Eine Abwälzung der Grundsteuer auf die Mieter ist nur über eine Erhöhung der erstmalig festgesetzten Mieten oder Bestandsmieten möglich. Dies wiederum funktioniert ceteris paribus nur durch eine Verknappung des Gebäudebestandes im Laufe der Zeit. Durch eine Grundsteuer, die auf dem Gebäude liegt, wird der Eigentümer nämlich zunächst einmal belastet. Seine Nachsteuer-Rendite wird dadurch gemindert. Er wird mit einer Reduzierung von Anbau-, Ausbau-, Aufstockungs- oder auch Neubauinvestitionen (das Argument des Ministerpräsidenten) reagieren. Geschieht dies auf breiter Front, wird die nötige Knappheit auf dem Wohnungsmarkt hergestellt, auf deren Basis die Miete so weit erhöht werden kann, dass am Ende die Mieter die Steuer tragen und die alte Nachsteuer-Rendite der Eigentümer wieder hergestellt ist. Das Problem der Wohnungsknappheit wird so sicher nicht gelöst. Dass eine verbundene Grundsteuer die Bautätigkeit vermindert, hat sogar ein anderer Verteidiger des verbundenen Steuermodells, Wolfram Richter, im ifo-Schnelldienst 22/2016 eingeräumt.

Eine Bodenwertsteuer hingegen hätte ganz andere Konsequenzen. Der Grundstückseigentümer könnte ihr nicht mit Investitionszurückhaltung ausweichen. Sie belastet ihn unabhängig davon, ob und wie er das Grundstück bebaut. Weil ihm aber bei Unterausnutzung Einnahmen entgehen, würde ihm so ein Verlust entstehen, den er vernünftigerweise durch Investitionen zu vermeiden versucht. Die Bodenwertsteuer erzeugt somit einen Druck auf die effiziente Nutzung der knappen Bauflächen. Weil der Grundstückseigentümer damit auch keine Angebotsverknappungen und Mieterhöhungen erzeugen kann, muss er die Steuer auch wirtschaftlich tragen – selbst wenn hundert Mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer auf den Mieter überwälzt werden kann.

(Immobilien-)blasenkrankheit: Soziale Kurpfuscherei

Dirk Löhr

Wie das Handelsblatt vom 24.10.2016 berichtet, legt sich die Bundesregierung vorsichtshalber einen Instrumentenkasten gegen eine mögliche Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes zu. Mit einem entsprechenden Gesetzentwurf sollen dahingehende Empfehlungen des deutschen Ausschusses für Finanzstabilität aus dem vergangenen Jahr umgesetzt werden. Zwar sei eine Immobilienblase derzeit noch nicht in Sicht, allerdings sollte Vorsorge für den Fall einer solchen Fehlentwicklung getroffen werden.

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Das beruhigt – solange man den Instrumentenkasten noch nicht geöffnet hat. Der Blick da hinein zeigt die üblichen Beigaben der neuzeitlichen sozialen Scharlatane, deren Anwendung dem sozialen Körper mehr schaden dürfte, als dass sie ihn heilt. Es gab eine Zeit, in der von Ärzten tödliche Leiden von Individuen wie die Lepra mit einer Mixtur aus Schwalbenkot und Klettenkraut kuriert wurden. Wir leben in einer Zeit, in der der soziale Körper mit einer Obergrenze für den Fremdfinanzierungsanteil bei einem Immobilienkauf geheilt werden soll. Ein ähnliches Instrumentarium haben im Übrigen auch die im Westen ausgebildeten Sozialärzte im heutigen China bemüht – mit gelinde gesagt nur sehr mäßigem Erfolg.

Das grundlegende Problem: Überhitzungen des Immobilienmarktes kommen nicht durch Preissteigerungen der Gebäude, sondern von Grund und Boden zustande. Die Bodenerträge stiegen aufgrund des sinkenden Zinsniveaus der letzten Jahre immer weiter an – unter den drei Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital gab es also einen eindeutigen Gewinner. Bodenpreise ermitteln sich nun als Bodenerträge dividiert durch einen Kapitalisierungszinssatz. Wenn der Zähler aber immer weiter ansteigt und der Nenner immer weiter sinkt, gewinnt die Immobilienblase Konturen.

Ein einfaches Mittel wäre: Wegsteuerung der Bodenerträge, zumal diese sowieso der Bodeneigentümer nicht gemacht hat. Bodenerträge ergeben sich durch öffentliche Leistungen. So sind beispielsweise die Grundstückswerte rund um den  Berliner S-Bahn-Ring im letzten Jahr um 50 Prozent angezogen. Warum nicht der Öffentlichkeit zurückgeben, was die Öffentlichkeit geschaffen hat? Weil ja umgekehrt das Staatswesen irgendwie finanziert werden muss, werden statt dessen v.a. den Arbeitnehmern die Daumenschrauben angelegt. Zwischen dem Brutto- und dem Nettoeinkommen von Arbeitnehmern liegen in Deutschland Welten, hier nehmen wir eine Spitzenstellung in der OECD ein (Nr. 3 für kinderlose Alleinverdiener). Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer und eine Vielzahl von Verbrauchsteuern, die auch v.a. die Normalverdiener mit einer hohen Konsumquote (weil geringen Sparfähigkeit) trifft. Die dadurch bewirkte Erosion des Mittelstandes (das ist in Deutschland ein Medianeinkommen von ca. 3.100 Euro brutto!!) ist der beste Weg, um den Trumps dieser Welt den roten Teppich zu bereiten.

Dennoch tanzen wir um das Goldene Kalb: Die Privatisierung von öffentlich geschaffenen Werten (Bodenrente) und umgekehrt die Sozialisierung von privat geschaffenen Werten (Steuern) ist in Deutschland sakrosankt.

Die Bodenrente ist ein Residuum; sie ergibt sich, nachdem aus dem Volkseinkommen die mobilen Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital bezahlt wurden. Es ist ein wenig List der Vernunft, dass durch die hohe Abgabenbelastung in Deutschland die Bodenerträge so weit gedrückt werden, dass – trotz des Anstiegs in den letzten Jahren – von dieser Front bislang keine wirkliche Gefahr droht. Die geringen Bodenerträge zeigen indessen für ein Land, das im Herzen Europas liegt (und auf das ein Großteil der europäischen Infrastruktur zuläuft) keine tolle Performance an, sondern ein meisterliches Fahren mit angezogener Handbremse.

Was tun, sprach Zeus? Ganz einfach: Besteuerung der ökonomischen Renten (= unverdiente Einkommen), und Absenkung der Abgaben auf Arbeit (und Kapital) sowie der Mehrwertsteuer. Wenn die Bodenrente nicht mehr in private Hände fließt, gibt es keine Spekulationsblase. Statt dessen arbeiten die sozialen Kurpfuscher in Berlin daran, Symptome der sozialen Krankheit zu bekämpfen. U.a. wird so an eine Grenze für die Schuldentragfähigkeit von Kreditnehmers gedacht (bezogen auf sein Einkommen). Möglich wäre zudem, dass eine Mindestrückzahlung vereinbart werden müsste – tilgungsfreie Kredite wären dann nicht mehr möglich. Hallo, freie Marktwirtschaft?!

Besser wäre es, anstatt der Symptome die Ursache der sozialen Krankheit zu bekämpfen  – genannt unverdientes Einkommen oder ökonomische Rente. Gemäß dem Henry George-Theorem könnte ein Staat sogar gänzlich ohne konventionelle Steuern auskommen, wenn er sich sein Geld aus den ökonomischen Renten holt. Staaten wie Hong Kong oder Singapur gehen in diese Richtung (wenngleich in einer alles andere als perfekten Weise) – die früheren Fischerdörfer haben ihre ehemaligen Kolonialmächte in Puncto Performance längst überholt.

 

 

 

Die vier Dimensionen der ökonomischen Rente

Michael Wolter*

Das Wesen der ökonomischen Rente im Kern zu verstehen stellt sich häufig als nicht gerade einfach heraus. Also liegt es auf der Hand sich auf die Suche nach möglichen Archetypen zu machen, um die Grundform herauszuarbeiten. Bisher galt die Bodenrente als die Urform. Doch ist auch sie noch komplex genug, um in Verwirrung zu geraten zu können. Stützt sich die Bodenrente beispielsweise ausschließlich auf die geographische Lage in zwei Dimensionen oder gehört auch die Bodenqualität dazu? Bei den sogenannten Flughafen Slots, also den Zeitnischen, in denen Flugzeuge einen bestimmten Luftkorridor in der Umgebung von Flughäfen benutzen dürfen, um starten und landen können, sieht das ganz anders aus. Zwar ließe sich dabei auch vortrefflich eine ökonomische Rente generieren, allerdings käme hier als dritte Dimension die Höhe ins Spiel und die Bodenqualität würde dabei unter Garantie keine Rolle mehr spielen.

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Michael Wolter

Es wäre also durchaus sinnvoll sich nach Möglichkeit aller Sekundärfaktoren, welche nicht wirklich von Nöten sind, zu entledigen und ein Modell-Beispiel zu finden, welches sich am besten auf rein Gar-Nichts gründet. Und zufällig gibt es so eine Situation  –  nämlich im Weltraum.

Versetzen wir uns in das Jahr 2098. Die Mondstationen werden nach und nach ausgebaut und der lunare Rohstoffabbau expandiert. Nun endlich soll auch eine große Raumstation zwischen Mond und Erde gebaut werden. In kluger Voraussicht haben sich die Chinesen bereits viele Jahre zuvor den Lagrange-Punkt L1 im Erde-Mond-System mit einem Schrottsatelliten gesichert. L1 ist der Punkt, an dem sich die Anziehungskraft der Erde einerseits und die Anziehungskraft des Mondes, sowie die Fliehkraft der Raumstation andererseits aufheben. Das hat den großen Vorteil, dass die Raumstation so gut wie keinen Treibstoff und keine großen Triebwerke benötigt, um ihre Position dauerhaft halten zu können. Da nun die Amerikaner aber auch eine große Raumstation zwischen Erde und Mond bauen wollen und der Punkt L1 schon besetzt ist müssen sie im Gegensatz zu den Chinesen größere Triebwerke in Bereitschaft halten und ständig Treibstoff verbrennen, um ihre Position halten zu können.

In dieser Konstellation verfügt also China über einen steten Nutzenvorteil gegenüber Amerika und allen anderen, der sich auch in bare Münze verwandeln lässt, sozusagen eine Weltraumrente. Dies gelingt zum Beispiel, indem China den gleichen Betrag von einem Reisenden, der die Raumstation benutzt verlangt, wie Amerika bei seiner Raumstation. Amerika muss hiervon Treibstoff und Technik bezahlen, während China das Geld einfach so einsteckt. Diese ökonomische Rente beruht also auf nichts weiter, als einem Bereich luftleeren Raumes, wobei wir zum Kern unseres Anliegens vorstoßen. Es ist alleine der Raum mit seinen drei Dimensionen worauf sich, die ökonomische Rente hier gründet. Vermutlich ist das auch der Grund, warum Immobilienmakler instinktiv drei Kriterien für den Kauf einer Immobilie angeben, nämlich Lage, Lage und Lage.

Alleine der Raum? Wenn wir schon drei Dimensionen als Basis für eine ökonomische Rente identifiziert haben, könnte dann nicht auch die vierte Dimension Zeit eine Basis für ökonomische Renten darstellen? Wie ist das, wenn mir z.B. jemand Zeit zu Verfügung stellt, um so lange ich noch jung bin ein Haus bauen zu können? Obwohl ich es schaffen könnte, innerhalb von 60 Jahren alle Steine selber aufeinander zu schichten, wäre das nicht besonders sinnvoll, wenn ich das Haus jetzt sofort brauche, wo die Kinder noch klein sind. Benutze ich also die Lebenszeit anderer, z.B. des Bauarbeiters, dadurch, dass ich mir konzentrierte Zeit in Form eines Kredits leihe, dann stellt die Zeit ebenfalls eine Basis für eine weitere ökonomische Rente dar, nämlich den Zins.

Und den Bezug zwischen Zeit und Zins kennt ja eigentlich jeder, der als Kind das Buch “Momo” von Michael Ende gelesen hat.

 

*Michael Wolter (46), Stuttgart, chemisch-technischer Assistent.

Keine Bodenwertsteuer wegen unzureichender Qualität der Bodenrichtwerte?

Dirk Löhr

Die Bemessungsgrundlage für eine Bodenwertsteuer, die in diesem Blog befürwortet wird, wären die Bodenrichtwerte. Diese werden auf Grundlage der Kaufpreissammlungen flächendeckend von den (öffentlichen) Gutachterausschüssen festgesetzt; es handelt sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertzonen, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen (§ 196 BauGB).

Gegen eine Bodenwertsteuer wird nun häufig mit Verweis auf die angeblich unzulängliche Qualität der Bodenrichtwerte argumentiert. Beispielsweise erfuhr ich kürzlich von einem latent überschwemmungsgefährdeten Grundstück in Schleswig-Holstein, das vom zuständigen Gutachterausschuss mit demselben Bodenrichtwert wie ein nicht überschwemmungsgefährdetes Nachbargrundstück versehen wurde.

Tatsächlich ist die Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse in einigen Bundesländern unzureichend. Da die Gutachterausschüsse Ländersache ist, unterscheidet sich sowohl die finanzielle und personelle Ausstattung, die räumliche Organisation wie auch die Arbeitsweise. Einige Länder (so z.B. Baden-Württemberg oder Bayern) bekleckern sich diesbezüglich nicht gerade mit Ruhm, was auch Konsequenzen für die Funktionsfähigkeit der Immobilienmärkte hat. Andere Länder, wie z.B. Rheinland-Pfalz, gehen vorbildlich vor, wenngleich auch hier an einigen Stellen noch Verbesserungsbedarf ist. Bei Fällen wie dem eingangs dargestellten handelt es sich jedoch um Einzelfälle, die eben einer schlechten handwerklichen Ausführung geschuldet sind – was aus den genannten Gründen in einigen Bundesländern gehäuft vorkommt. Allerdings darf eben nicht von solchen Einzelfällen auf die mangelnde Eignung der Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer generell geschlossen werden. Ganz im Gegenteil dürften die Bodenrichtwerte selbst in den „Problemländern“ den Maßgaben der steuerlichen Typisierung noch wesentlich besser genügen als die „Kostenwerte“, die am 4.11. vom Bundesrat beschlossen wurden. Selbstverständlich wäre es aber wünschenswert, wenn die finanzielle und personelle Ausstattung der Gutachterausschüsse über die diversen Bundesländer hinweg angehoben und die räumliche Organisation wie auch die Arbeitsweise bundesweit vereinheitlicht wird.

Anders als bei den Bodenrichtwerten sind Wertverzerrungen bei den Kostenwerten hingegen systematisch, soweit diese auf die Gebäudekomponente zurückzuführen sind. Ich habe u.a. im Betriebsberater 35/2016 dargestellt, dass es zu einer breiten Benachteiligung von Neubauten, von Gebäuden in der raumwirtschaftlichen Peripherie und von Einfamilienhäusern kommt. Diese systematischen Abweichungen dürften sich im Gegensatz zu den Bodenrichtwerten nicht mit den steuerlichen Typisierungserfordernissen vereinbaren lassen. Hier tauchen ähnliche Probleme hinsichtlich der Wertrelationen auf wie bei den derzeitigen Einheitswerten.

Im Übrigen werden die Bodenrichtwerte auch im Kostenwertmodell benötigt. Richtig ist, dass etwaige Ungenauigkeiten wegen der Dominanz der Gebäudekomponente hier weniger ins Gewicht fallen – lediglich bei Neubauten. Bei unbebauten Grundstücken oder Altbauten, die auf dem Immobilienmarkt dominieren dürften, kommt den Bodenrichtwerten durchaus eine erhebliche Bedeutung auch im Rahmen des Kostenwertes zu. Bei diesen Immobilientypen fallen die oben kritisierten Wertverzerrungen auch entsprechend geringer aus. Also: Warum dann nicht gleich vernünftige Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage?

Die Ablehnung der Boden(wert)steuer aufgrund von in Einzelfällen unzulänglichen Bodenrichtwerten und die Befürwortung einer statt dessen in systematischer Weise verzerrenden Bemessungsgrundlage spricht daher nicht gegen die Bodenrichtwerte als grundsteuerliche Bemessungsgrundlage, sondern gegen das logische Denkvermögen derjenigen, die ein solches Argument vorbringen.

Grundsteuerreform im Bundesrat: Hamburg, das gallige Dorf

Dirk Löhr

Bei den Beratungen um die erste Stufe der Grundsteuerreform im Bundesrat (4.11.) hielt Hamburg (auch stellvertretend für Bayern) tapfer das Fähnlein des Widerstandes aufrecht (s. die Rede von Finanzsenator Dr. Peter Tschentscher im Bundesrat – TOP 9a).

Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)
Dr. Peter Tschentscher (Bildquelle: spd-hamburg.de)

Böse Zungen murmeln allerdings, dass dieser Widerstand v.a. durch die sich mit der Systemumstellung wahrscheinlich verschlechternde Position dieser beiden Länder im Länderfinanzausgleich motiviert ist. Sei es dahingestellt – es ist gut, wenn die beiden Länder Unsinn verhindern wollen (selbst, wenn sie dies nur deswegen beabsichtigen, um diesen durch noch größeren Unfug zu ersetzen).

Finanzsenator Tschentscher schürte dabei wieder die Angst vor Mieterhöhungen infolge der Grundsteuerreform und verwies auf eine in und von der Stadt Hamburg durchgeführte Untersuchung. Bewirkt würde die Gefahr durch die hohe Bedeutung des Bodenwertes in der neuen Bemessungsgrundlage. Tatsächlich ist durchaus vorstellbar, dass z.B. in von Gentrifizierung betroffenen Stadtteilen diese Dynamik durch den Bodenwert besonders gut abgebildet wird. Die Folge wäre hier in der Tat eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer. Es könnte auch sein, dass dort v.a. Wohnanlagen betroffen sind. So weit ist nichts gegen Tschentschers Ausführungen zu sagen.
Geht man allerdings davon aus, dass die vermietenden Wohnungsunternehmen keine Wohlfahrtsveranstaltungen darstellen, holen sie aber schon heute aus den Mietern heraus, was sie können.
  • Nun nehmen wir einmal den – von uns gewünschten Fall – an, dass die Grundsteuer zu einer reinen Bodenwertsteuer umgestaltet wird. Kommt es danach – in teuren Lagen, wegen hoher Bodenwerte – zu einer Erhöhung der Grundsteuer, haben die Mieter ja nicht automatisch das Geld dafür in der Tasche, aus der sie die auf sie umgelegte Grundsteuer bezahlen könnten, selbst wenn tausend mal in den Mietverträgen steht, dass die Grundsteuer umgelegt werden kann. Legen die Wohnungsunternehmen die Bodenwertsteuer dennoch 1:1 auf die Mieter um, passiert Folgendes: Sie können dann eben in der Zukunft erstmal keine oder nur eine entsprechend geringere Erhöhung der Kaltmieten durchsetzen, als dies ohne die Umlage der Grundsteuer möglich gewesen wäre.  Am Ende tragen somit die Vermieter die Bodenwertsteuer.
  • Bei einer Gebäudesteuer hingegen können die Unternehmen mit Investitionszurückhaltung reagieren – sie halten sich so lange zurück, bis die Knappheit am Markt so hoch ist, dass die Steuer eben doch ohne Einbussen bei der Kaltmiete umgelegt werden kann (Erreichung der alten Rendite nach Steuern).
Der Bodeneigentümer kann eben auf die Besteuerung nicht reagieren, im Gegensatz zum Gebäudeeigentümer. Und: Die von Tschentscher beklagte hohe Bedeutung hat die Bodenwertkomponente im Kostenwertmodell, das vom Bundesrat am 4.11. beschlossen wurde, nur in hochverdichteten Räumen wie Hamburg oder in florierenden Gegenden wie rund um München. Der Bodenwert geht eben nur in solchen Räumen stark in die Bemessungsgrundlage ein. Generell ist das Kostenwertmodell aber eher eine Gebäudesteuer.
Ginge es nun nach Tschentscher (bezeichnender Weise wieder einmal SPD), könnten die Wohnungsunternehmen nach Reduzierung der Bedeutung der Bodenkomponente in der Bemessungsgrundlage immer noch dieselbe (hohe) Miete nehmen, müssten daraus aber eine vergleichsweise geringere Steuer abführen.  So könnte ein höherer Teil der Bodenerträge privatisiert werden. Außerdem würde durch den geringeren Druck auf den Boden der Mobilisierungseffekt auf den Grundstücksmarkt noch weiter absinken, als dies im Kostenwertmodell ohnehin schon der Fall ist – mit der Folge eines geringeren Angebots und höherer Preise.  Herr Tschentscher, sieht so sozialdemokratische Politik aus?
So nützlich die Position von Tschentscher für die Initiative “Grundsteuer: Zeitgemäß!” derzeit in politischer Hinsicht auch ist – die Rede sah doch sehr danach aus, als hätte Tschentscher diese entweder von der Lobby der Immobilienverbände oder von einem nur juristisch ausgebildeten Redenschreiber eingeflüstert bekommen, der unbelastet von jedweden bodenökonomischen Kenntnissen durch das Leben wandelt.